Superficies solo cedit: краще пізно, аніж спірно

2021-10-12

КИЇВ — 12 жовтня 2021 року. Про «автоматичність» переходу права на земельну ділянку під об’єктом нерухомості на ній знає кожен першокурсник юридичного факультету. Річ навіть не в українських нюансах земельного права, а в традиційних максимах права римського, відомих тисячі років тому. Адже один із найвідоміших принципів набуття права власності — superficies solo cedit (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»), який заснований на тому, що земля є головною річчю, а інші розташовані на ній об’єкти нерухомості — її складові частини.

В Україні весь час потрібно було доводити, що це саме так, а не інакше, адже про повноту вирішення цього питання постійно сперечалися й на законодавчому рівні, й у площині судової практики. Принаймні до недавнього часу.

Які зміни відбулися в українському законодавстві, розповів Андрій Спектор, член Ради Відділення АПУ в Дніпропетровській області, партнер ЮФ LB.

8 вересня цього року Верховна Рада прийняла Закон № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано» (проєкт № 5248).

Закон усунув значні прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних із оформленням і переходом прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухоме майно (житловий будинок, будівлю або споруду), що розміщені на ній:

— встановлено обов’язковість одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку;

— уніфіковано вказані правила для переходу прав власності та всіх видів користування земельною ділянкою у випадку переходу права власності або права користування земельною ділянкою (сервітут, суперфіцій, емфітевзис, постійне користування тощо) через зміни до ст. 120 Земельного кодексу та ст. 377 Цивільного кодексу.

Також «злощасну» ст. 120 Земельного кодексу доповнено новою ч. 14, відповідно до якої визначено, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю чи споруду або окрему частку у праві спільної власності на такий об’єкт, об’єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) об’єкта нерухомого майна, повинна бути також така земельна ділянка (або окрема частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою такого правочину є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об’єкта нерухомого майна (окремої частки у праві власності на неї).

«Злощасною» цю норму називаємо тому, що насправді зміни до неї (виключно в розрізі автоматичного переходу) вносилися не тільки проєктом № 5248. Окрім того, сам факт змін був покликаний удосконалити норми іншого проєкту. Так, ще в лютому цього року був прийнятий як Закону інший проєкт № 0850 (той самий, що дістався парламенту у спадок від попереднього скликання під № 2027а від 04.06.2015 р.) з майже аналогічною назвою: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)».

Отже, остаточне закріплення superficies solo cedit, як виявляється, відбувалося не лише у два етапи, але й було досить «довгограючим» проєктом. Сподіваємося, що відтепер поставлено крапку в тих протиріччях, що точилися роками, породжуючи низку судових спорів і протилежних за своєю суттю судових позицій різних інстанцій.

Нагадаємо, що механізм відчуження речових прав на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними у національному законодавстві визначений у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України. І виписані вони тривалий час були так, що порядок переходу права власності на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними був діаметрально протилежним принципу superficies solo cedit, оскільки за ЦК України та ЗК України саме земельна ділянка слідувала за будинком, спорудою, будівлею, а не навпаки.

За висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 р. у справі № 921/158/18 згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, мала цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Тобто про жодну автоматичність не йшлося (максимум — «напівавтомат»).

Крім того, на практиці зовсім не працюючими виявилися положення ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» щодо «автоматичного» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, зокрема оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, і виникнення права користування такою земельною ділянкою у нового власника нерухомого майна. Це був один із головних поштовхів до внесення змін, що аналізуються.

Що ж означає ухвалення перелічених вище законодавчих змін?

По-перше, з’являється пряма гарантія, що укладаючи договір купівлі-продажу нерухомого майна покупець отримає не лише саму будівлю, але й право на користування земельною ділянкою під нею. Проте є дві обов’язкові умови: земельна ділянка має бути сформована, а право на неї має бути зареєстроване саме за відчужувачем майна, а не за третьою особою. Істотною умовою договору є кадастровий номер земельної ділянки. Водночас внесення змін до правовстановлюючого документа на землю не вимагається.

По-друге, тепер речове право на земельну ділянку переходить і до набувача об’єкта незавершеного будівництва (за умови державної реєстрації права власності на такий об’єкт у реєстрі нерухомості), а також у випадку спадкування майна. Натомість якщо особа придбаває лише частину будівлі, то питання землекористування вирішуватиметься в договірному порядку з поточним орендарем землі.

По-третє, нівелюються окремі колізійні моменти. Якщо Земельний кодекс не допускає набуття того чи іншого правового титулу на землю особою, то автоматичність переходу його до покупця нерухомості не спрацює. Закон передбачає вирішення питання в загальному порядку через первинне оформлення права на землю.

Чи остаточні ці зміни? Не факт. Адже законодавчі зміни встановлюють дуже дивну кореляцію між розмірами та вартістю придбаного об’єкта нерухомості та розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. Очевидно, що вже зовсім скоро судова практика вимагатиме у законодавця уточнення змісту ч. 10 ст. 120 Земельного кодексу України, в якій міститься застереження, що площа земельної ділянки, яка формується «не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст. 121 цього Кодексу (крім випадків, якщо формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим або не відповідає нормам законодавства). Конституційний Суд України неодноразово зазначав, що юридична визначеність вимагає від законодавця чіткості, зрозумілості, однозначності правових норм, їх передбачуваності (прогнозованості) для забезпечення стабільного правового становища людини, оскільки інше не може забезпечити їх однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі (абз. 2 пп. 5.4 п. 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 р. № 5-рп/2005, абз. 9 пп. 4.3 п. 4 мотивувальної частини Рішення від 27.02.2018 р. № 1-р/2018).

На практиці це (теоретично) означатиме, зокрема, й можливість заволодіння земельними ділянками, розмір та вартість яких є неадекватно великими порівняно з розміщеними на них об’єктами нерухомості. Та й на думку Головного юридичного управління ВР, встановлення таких умов придбання земельних ділянок не відповідає ч. 1 ст. 373 Цивільного кодексу України, яка визначає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Врешті-решт, сказавши «а», депутати не сказали «б», адже у нових законах не враховано, що земельна ділянка, як випливає зі ст.ст. 79, 79-1 Земельного кодексу України, ст. 181 Цивільного кодексу України, є самостійним об’єктом права власності. Всупереч цьому, законопроєкт передбачає виникнення прав власності / користування відносно земельної ділянки без вчинення щодо неї окремого правочину. Як мінімум, треба було внести відповідні зміни й до цих статей, а не тільки до ст.120 ЗК.

Також прогнозується виникнення проблем і щодо переходу права власності / користування відносно земельної ділянки у разі, якщо на ній розміщено кілька об’єктів нерухомості (крім врегульованого у ч. 5 запропонованої редакції ст. 120 Земельного кодексу України випадку переходу права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна (будівлю, споруду) державної власності, що розміщений на земельній ділянці державної власності, яка перебуває у постійному користуванні попереднього суб’єкта права оперативного управління, господарського відання на такий об’єкт).

Отже, як бачимо, ухвалені законодавчі зміни не є новацією, і навіть не завершили комплексне встановлення принципу superficies solo cedit. Проте вони все ж усунули значні прогалини у правовому регулюванні питань, пов’язаних із переходом права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, та, як наслідок, розвіяли значну частину страхів при вчиненні відповідних реєстраційних дій. Тому краще так, аніж та ситуація, що була до недавнього часу.

P.S. Не міг не відреагувати на пп. 2 п. 2 розд. ІІ «Прикінцеві положення» Закону № 1720-IX від 08.09.2021 р. (проєкт № 5248), що містить доручення Кабінету Міністрів України «у 2022 році поінформувати Верховну Раду України про стан виконання цього Закону». Парламентський контроль — це, звичайно, добре, але не можна забувати, що органи державної влади мають діяти відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, тобто лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Але я не пам’ятаю жодного нормативного акту, який би регламентував строки чи критерії такого «звіту» уряду перед парламентом.

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ