«Все ж так чи ні?» або що робити з орендною платою після карантину
КИЇВ — 04 травня 2020 року. Карантин триває, бізнес продовжує страждати. Останні зміни до ЦКУ ми проаналізували разом із Ольгою Кучмієнко, Заступницею Голови Комітету з міжнародного права АПУ, адвокаткою, к.ю.н., юристкою Bombardier Transportation Sweden AB і Анною Іванченко, адвокаткою, старшою юристкою ТОВ «АК «МЛГруп».. Ми віднайшли ідеальний рецепт досягнення бажаного результату щодо зменшення орендних платежів.
 |
 |
— Майже місяць тому ми проаналізували Закон № 540-IX в частині можливості звільнити орендодавця на час карантину від сплати орендної плати та надали деякі поради для обох сторін. Норма була сформульовано не вдало, тому небагато юристів втратили шанс прокоментувати це, що є абсолютно логічним.
За кілька днів з’явився Проєкт Закону № 3279-д від 11.04.2020, де було анонсовано повторне внесення змін до Цивільного кодексу України в частині зменшення розміру орендних платежів. Ми вже не дізнаємось, чи то законодавець вирішив виправити «юридичну помилку», чи то просто зняти загальну «напругу», надавши додаткових гарантій орендарям на період карантину.
— У чому полягали обіцяні гарантії орендарям-підприємцям?
— Запропонований у проєкті механізм виглядав доволі привабливо для орендарів.
По-перше, на час карантину орендар міг вимагати зменшення орендної плати, якщо він не міг використовувати орендоване майно в повному обсязі: «плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню на вимогу наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.».
По-друге, орендна плата підлягала зменшенню до рівня компенсації затрат орендодавця у вигляді податків та комунальних послуг:
«Розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг».
Також було додане правило для збалансування інтересів обох сторін. Так, ці можливості були недоступні орендарям, які фактично використовували майно за час карантину та на оренду у територіальних громад: «Дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна у своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».
— Чи були вказані норми прийняті?
— Ні. І це найцікавіше. Повторилася історія з законом № 540- IX, який суттєво відрізнявся від проєкту в контексті орендних правовідносин.Прийнята редакція закону № 553-IX істотно відрізняється від проєкту в частині регулювання зменшення орендних платежів на період карантину. По суті, в контексті врегулювання болючого питання орендних платежів, прийнятий закон не дає чіткої відповіді орендарям.
— Що ж тоді змінилося?
— Прийнята редакція просто тлумачить положення ст. 762 ЦКУ та ст. 286 ГКУ та нагадує, що обмежувальні заходи держави є обставинами, за які орендар не відповідає:
«… на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
Це означає, що одні категорії орендарів мають право на зменшення орендних платежів (у випадку зменшення можливості використання нерухомого майна в господарській діяльності), а інші - на звільнення від орендних платежів на період карантину (у випадку неможливості використання нерухомого майна в господарській діяльності).
Така можливість була наявною і раніше.
— Чи означає це, що орендар не повинен доводити неможливість використання цього майна?
— Звичайно, ні. Повинен, як і раніше. Ніхто не скасував обов’язок доведення факту неможливості використання орендованого майна або істотного зменшення такої можливості.
— Чи потрібна була ця зміна від 13 квітня 2020?
— Очевидної шкоди від неї немає. Хоча по суті, ця законодавча зміна могла бути роз’ясненням, а така бурхлива діяльність навколо однієї норми зовсім не обов’язковою. Згадується жарт про «закон інженера»: «поки працює – не чіпай». Так, загальні норми в цій частині в ринкових умовах України працюють непогано.
— Як з подібних ситуацій виходять інші країни?
— Різні країни займають різні позиції. Зокрема, ми запитали у практикуючого італійського адвоката Марко Сетте (Marco Sette), як Італія допомагає орендарям. Марко зазначив, що Італія вирішила зайняти нейтральну позицію. Так, держава вирішила не здійснювати жодних «антикризових» заходів у сфері оренди нерухомого майна.
Водночас Швеція зайняла проактивну позицію, навіть попри те, що карантин в Швеції не введено. Держава рекомендує орендодавцям зменшити орендну плату. При цьому, уряд компенсує орендодавцю 50 відсотків від суми знижки, але не більше 25 відсотків від початкової суми.
Тому все дуже індивідуально і залежить від локального контексту.
— Що порадите читачам?
— Карантин поки що продовжується, і на жаль, ринок комерційної нерухомості продовжує страждати.
Всі наші рекомендації у попередньому матеріалі на цю тему лишаються актуальними. Збирайте докази, домовляйтесь, правильно оформлюйте нові домовленості. Разом наш голос гучніший!