КИЇВ — 19 лютого 2021 року. За 4 місяці в Україні з'явиться новий вид нерухомості, яку зможуть купувати та продавати фізособи, — земля сільськогосподарського призначення. Ринок землі відкриється з 1 липня.

Як і будь-яка нерухомість, сільськогосподарська земля може бути придбана не лише для життя та роботи на ній. Вона може розглядатися і як об'єкт інвестицій.

Про окремі нюанси мораторію і його скасування дізналися в Андрія Кохана, члена Ради Комітету АПУ з аграрного права, юриста Asters.

Що і кому дозволяти купувати та продавати

Відповідно до прийнятого закону, на першому етапі роботи ринку землі — з 1 липня 2021-го до 1 січня 2024 року — сільськогосподарську землю, яка наразі перебуває під мораторієм, зможуть купувати тільки фізособи. З 2024 року — і юрособи також.

Максимальна кількість сільгоспземлі, яку зможе придбати один власник на першому етапі відкриття ринку, — 100 гектарів. Багато це чи мало? 100 гектарів — це квадрат зі стороною 1 км. Або, наприклад, прямокутник довжиною 2 км і шириною 500 м.

Між тим сьогодні на спеціалізованих сайтах можна знайти значну кількість оголошень про продаж землі сільгосппризначення. Чи законні такі продажі? Чи варто купувати такі ділянки або варто почекати відкриття ринку землі?

Як розповів Андрій Кохан, сьогодні побутує хибна думка, що мораторій стосується абсолютно всієї землі сільськогосподарського призначення. Але це не так.

«Не вся сільськогосподарська земля є підмораторною. Простий приклад: землі, на яких розташовані дачі, найчастіше належать до земель для індивідуального садівництва, які теж вважаються землями сільгосппризначення. Проте купити чи продати дачу з землею ніколи не заборонялося», — зазначає правник.

Мораторій поширюється на: 

— Сільськогогосподарські землі державної та комунальної власності.

— Землі для товарного сільгоспвиробництва.

— Земельні ділянки, виділені власникам паїв для ведення особистого сільського господарства.

— Паї.

З поняттям «пай» існує певна плутанина.

«Пай — це фактично право колишнього члена колгоспу (та ряду інших осіб) на певну частину колгоспного поля. Ця ділянка не виділена на місцевості та не має характеристик земельної ділянки. Проте зараз паєм за звичкою називають також ділянки, які вже сформовані (зокрема, мають кадастровий номер)», — пояснює Андрій Кохан.

Чи можна купувати землю зараз?

Серед оголошень про продаж землі багато таких, де мова йде про продаж паїв. Чи законні такі угоди сьогодні?

Експерт каже, що вони цілком можуть бути законними, якщо мова йде про непідмораторні земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Навіть якщо говорити про землі для ведення особистого селянського господарства, то не у всіх випадках вони були виділені нинішнім власникам як власникам паїв. Наприклад, ділянки, які були приватизовані (поза процедурою паювання), куплені і т.п., можуть бути предметом транзакцій.

Також сьогодні фактично відчужують ділянки через інші види угод, зокрема: емфітевзис, оренда строком до 50 років тощо. Ці опції після відкриття ринку землі будуть також доступними.

Крім того, досі не існувало обмежень по концентрації сільгоспземлі в одних руках.