КИЇВ — 07 травня 2020 року. Наприкінці квітня Президент України підписав Закон про ринок землі. Оцінку факту відкриття ринку, загальні аспекти Закону, зміни, які він привносить, та головні поради для власників ділянок надав Олег Качмар, АО «ЮФ «Василь Кісіль і партнери», член Комітету АПУ з аграрного права.

Оцінка відкриття ринку землі

Ми, однозначно, просунулися на 1 великий крок вперед. Тут потрібно розуміти, що відкриття ринку землі — це право, а не обов’язок. Право продати та право купити. Ніхто нікого не примушує до продажу чи придбання ділянки. Кожен сам вирішує, що йому робити.

Про переважне право орендарів

З 1 липня 2021 продавати землю зможуть тільки фізичні особи-власники. Перших 2 роки буде діяти обмеження на купівлю землі — не більше 100 га в одні руки. З 2023 року обмеження становитиме до 10 000 га в одні руки. З 2021 до 2023 року право на покупку землі буде тільки у фізосіб. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.

Як висновок — у найближчі три роки аграрний бізнес юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України, не зможуть купувати землю.

Перші півтора року (з липня 2021 і до 2023) продавати і купувати землю зможуть лише фізичні особи — одні в одних, і то не більше 100 га в одні руки. Продаж державної і комунальної землі сільськогосподарського призначення у перші два роки й надалі буде заборонено.

Як висновок — оскільки сьогодні орендарями сільськогосподарської землі, у переважній більшості, є підприємства — юридичні особи, то виходить так, що скористатися своїм переважним правом на придбання землі аграрний бізнес (юридичні особи) найближчим часом не зможе. Своїм переважним правом орендарі/юридичні особи зможуть скористатися не раніше ніж через два з половиною роки.

Проте передбачено, що орендар матиме можливість передати переважне право на придбання земельної ділянки іншій особі, яка повинна буде письмово повідомити про це власника ділянки.

Відтак, не виключено, що аграрному бізнесу, який буде зацікавлений у придбанні сільськогосподарської землі, швидше за все, доведеться передавати переважне право на придбання ділянок фізичним особам. Іншими словами, фінансувати придбання фізичними особами для них землі, щоб надалі, через півтора року, викупити її вже у цих осіб.

Враховуючи обмеження щодо кількості — не більше 100 га в одні руки — для викупу 10 тис. га орендованої землі агробізнесу доведеться віднайти не менше 100 осіб, які погодяться придбати на себе землю, а через півтора року — продати її назад тому самому орендарю.

Водночас, враховуючи мінімальну ціну продажу — не менше нормативної грошової оцінки (до 2030 року), орендарям, зацікавленим у придбанні орендованої ними землі, доведеться до липня 2021 року знайти чималу суму коштів для таких «позик».

Як орендарі, зацікавлені у придбанні землі, оформлятимуть ці відносини, щоб не залишитись і без землі, і без грошей (даватимуть позики фізичним особам під заставу землі та братимуть у них розписки чи вимагатимуть оформлення замість них заповітів, а далі, коли вже укладатимуть договори купівлі-продажу (викупу) орендованої землі та переоформлятимуть землю на себе, проводитимуть «зарахування» чи звернення стягнення), час покаже. Колеги-юристи точно придумають щось оригінальне. Але, вважаю, спорів щодо порушення переважного права орендарів нам точно не уникнути.

Про подальшу заборону для іноземців

З 2023 року юридичні особи зможуть придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Але лише ті, які створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України (або держава чи територіальна громада).

Юридичні особи, власниками (учасниками) яких є іноземці, все одно не зможуть купувати землю. Якщо до цього часу, звісно, не будуть внесені зміни в Закон чи це питання не буде вирішено на референдумі.

Окрім цього, іноземцям буде заборонено набувати частки в юридичних особах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення. 

Порушення вимог і заборон щодо набуття права власності на земельні ділянки (осіб, які можуть придбавати земельні ділянки загальної площі) може загрожувати конфіскацією земельної ділянки.

Поради

Для аграрного бізнесу певні обмеження та заборони щодо набуття у власність земельних ділянок й надалі продовжують діяти. Також передбачається конфіскація земельних ділянок за порушення цих обмежень і заборон власниками агробізнесу, зокрема іноземним. Тому я б радив зважено й обдумано підходити до передачі переважного права оренди іншим особам і набуття корпоративних прав в юридичних особах, які через 3 роки стануть власниками земель сільськогосподарського призначення, щоб не залишитися без інвестицій і без землі, оскільки такий ризик є.