ХАРКІВ — 24 березня 2021 року. Питання набуття квартири чи будинку є суттєвим для кожного громадянина. Значна вартість нерухомості створює суттєві передумови для шахрайства та високий ризик укладення правочинів з купівлі-продажу житла. Про ключові нюанси, які потрібно враховувати перед його придбанням, розповів Микола Максимов, член Відділення АПУ в Харківській області, адвокат ЮК RIYAKO AND PARTNERS.

— Під час набуття квартири чи будинку важливо перевірити не лише об’єкт нерухомості, але і його продавця. У деяких випадках доцільно перевірити навіть попередніх власників нерухомого майна, які володіли ним до моменту відчуження продавцю.

Та будьмо поступові

По-перше, важливо відрізняти набуття житла, що перебувало у власності інших осіб (вторинний ринок), та житла, яке розташоване в новобудові. Процедура перевірки вторинної нерухомості простіша за процедуру перевірки новозбудованого житла.

Під час вивчення новобудови варто ретельно перевірити:

— процедуру будівництва (існування всіх дозвільних документів на будівництво);

— наявність оформлених речових прав на земельну ділянку. Це може бути право власності або право оренди;

— схему, яку пропонує забудовник, для оформлення прав на житло та договір, який надається для підписання;

— забудовника на наявність або відсутність судових процесів;

— присвоєння новоствореному об’єкту нерухомості поштової адреси органом місцевого самоврядування.

Існують навіть окремі сайти та форуми, де можна знайти багато корисної інформації щодо недобросовісних забудовників. Перед придбанням житла ретельно вивчіть забудовника та об’єкт нерухомості в Інтернеті. Є сенс перевірити забудовника на сайті «Судова влада» та Єдиному держреєстрі судових рішень.

Особливу увагу приділіть процедурі будівництва, бо часто забудовники не отримують належних дозвільних документів, а легалізують самобуд з часом та за допомогою корупційної складової. Такі обставини можуть свідчити, що введення новобудови в експлуатацію може затягнутися, а свою квартиру ви отримаєте не через рік чи, можливо, за два або три роки.

Приділіть увагу й схемі, яку пропонує забудовник, для оформлення прав на квартиру. Важливою відмінністю новобудови від вторинної нерухомості є неможливість реєстрації права власності на нерухоме майно за покупцем одразу після внесення грошових коштів. Така нерухомість ще не створена та перебуває у процесі будівництва. 

Тому й виникають різноманітні схеми (участь у кооперативі, внесення грошових коштів на рахунки різноманітних пайових фондів, купівля майнових прав у товариств з обмеженою відповідальністю або взагалі фізичних осіб), коли покупець нерухомості сплачує грошові кошти, а забудовник намагається максимізувати прибуток та зменшити оподаткування. Зазначу, що оптимальним варіантом купівлі нерухомості в новобудові є участь у надійному кооперативі, який акумулює грошові кошти на фінансування будівництва.

Ретельно вивчіть договір, що пропонується до підписання, а саме: зверніть увагу на закріплення за вами конкретної квартири з відповідною будівельною адресою, її параметри, якість будівництва та процедуру усунення будівельних недоліків, відповідальність забудовника за порушення строків введення об’єкта будівництва у експлуатацію. Будь-які пункти у договорі мають бути детально вивчені юристом або адвокатом, не заощаджуйте п’ятсот гривень на юридичній консультації, коли є істотний ризик втратити десятки тисяч доларів!

Не зайвим буде й дзвінок до місцевого органу Державної архітектурно-будівельної інспекції, де можна розпитати, чи дійсно будується такий об’єкт та чи відсутні до нього претензії з боку держави. Інспектор ДАБІ може повідомити певну інформацію про об’єкт будівництва та ризики купівлі нерухомості, якщо такі існують.

Під час набуття вторинної нерухомості слід:

— Зробити витяг з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, в якому буде зображено, чи зареєстрована нерухомість належним чином; чи відсутній на ній арешт та арешт на її власнику. Вказаний витяг може зробити будь-який нотаріус за вашим вибором.

— Перевірити власника нерухомості за сайтом «Судова влада» та Єдиним державним реєстром судових рішень. На вказаних ресурсах кожний громадянин, маючи інформацію про фізичну особу та адресу її реєстрації, має змогу перевірити, чи велися проти такої особи судові процеси. Така перевірка є надважливою, адже шахрай може поспішати продати нерухомість, коли проти нього судиться дійсний власник квартири або житлового будинку.

— Перевірити власника нерухомості за сайтом «Автоматизована система виконавчого провадження» та Єдиним реєстром боржників. У вказані реєстри продавець житла може потрапити у випадках наявності непогашених боргових зобов’язань, а перебування у Єдиному реєстрі боржників взагалі свідчить про неможливість законного відчуження майна.

— Звернути особливу увагу на документи власника: паспорт, ідентифікаційний код та документи на об’єкт нерухомості. У них документах мають бути відсутні ознаки підчистки або підробки. Є ризик купівлі нерухомості у випадку, коли продавець тільки-но сам придбав цей об’єкт нерухомості та намагається продати його якомога швидше за низькою ціною.

— Отримати інформацію про наявність або відсутність комунальних боргів. За загальною практикою, саме продавець нерухомості збирає у комунальних службах довідки про відсутність боргів та передає такі довідки покупцю в момент укладення договору купівлі-продажу нерухомості.

— Відмовлятися від купівлі нерухомості, якщо продавець не буде присутнім під час підписання угоди з купівлі-продажу, а буде його представник за довіреністю. Варто пам’ятати, що власник квартири може скасовувати у нотаріуса довіреність на продаж нерухомості, а у цей час його представник буде підписувати з вами договір купівлі-продажу. 

Крім цього, підпис власника нерухомості у довіреності (хоча вона й нотаріально посвідчена) може бути підробленим або проставленим власником поза його волею. Оптимальним варіантом є ситуація, коли власник нерухомості особисто присутній під час укладення договору купівлі-продажу та вільно виражає свою волю на відчуження майна.

Щодо набуття часток у праві власності на об’єкт нерухомості

Тут наполегливо рекомендую одразу відмовитися від такої ідеї. Найбільша кількість судових спорів з нерухомості якраз і стосується поділу спільної власності або встановлення порядку користування спільним майном. Краще придбати квартиру меншої площі, але ізольовану, ніж велику кімнату у комунальній квартирі!

Якщо ви купуєте житловий будинок, то варто звернути увагу на наявність самочинного будівництва на земельній ділянці та присвоєння землі кадастрового номера. Без нього угода з купівлі нерухомості не є стовідсотково законною та може бути оскаржена у суді. Наявність самочинного будівництва також перешкоджає укладенню договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Щодо оцінки об’єкта нерухомості під час продажу, варто пам’ятати, що оцінка впливає на оподаткування доходу продавця. Крім цього, покупці часто вимагають зазначення у договорі реальної вартості квартири та грошових коштів, що були передані продавцю. У разі, якщо продавець володіє об’єктом нерухомості менш ніж три роки або за останній рік вже проводив операції з купівлі-продажу нерухомості, то такий продавець має сплатити податок у розмірі 6,5% від грошових коштів, що будуть отримані від покупця. 

У разі, якщо продавець та покупець домовилися про відчуження нерухомості за вартістю, що є меншою, ніж зазначена у звіті спеціаліста з оцінки нерухомості, то податок нараховується та сплачується саме з оціненої вартості майна. 

В інших випадках податок не сплачується, а покупець та продавець повинні домовитися виключно про порядок оплати послуг нотаріуса (за загальною практикою, послуги нотаріуса сплачує покупець, але можуть існувати інші домовленості). Крім цього, у разі, якщо покупець нерухомості набуває не перше житло, то такий покупець зобов’язаний сплатити збір у розмірі 1% від вартості нерухомості.

Наостанок зазначу, що процес придбання нерухомості досить відповідальний. Не слід нехтувати порадами юристів і правовими консультаціями щодо процедури набуття житла.