ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ — 15 лютого 2021 року. Наразі в Україні значно поширена проблема незаконних самобудов — як у столиці, так і в регіонах. Українські міста насичені хаотичними забудовами, що подекуди є небезпечними для жителів, а забудовники тим часом ігнорують навіть рішення суду. Експерти кажуть, що ситуація породжується через безкарність, корупцію та складну дозвільну систему. Ми вирішили дізнатися про можливі шляхи законної боротьби з незаконним будівництвом — допоміг із цим Юрій Білоусов, Голова Відділення Асоціації правників України в Хмельницькій області, професор Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова.

*Матеріал підготовлено у співавторстві з Ярославом Бляхарським, адвокатом

— Протягом останнього десятиліття на фоні стрімкого піднесення будівельної галузі виникає чимало питань пов’язаних із порушеннями забудовниками державних будівельних норм і правил. І попри те, що чинне законодавство містить алгоритм дій у випадку самочинного будівництва, на практиці відновити порушені права є досить не просто. Багато запитань виникає на етапі виконання рішень судів про знесення об’єкта самочинного будівництва.

І положення чинного законодавства (ст. 376 Цивільного кодексу України), і судова практика тлумачать, що самочинним будівництвом вважається будь-яке нерухоме майно за наявності хоча б однієї з таких ознак: майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; без належно затвердженого проєкту; з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Водночас у порядку, передбаченому ст. 376 Цивільного кодексу України, за певних обставин в судовому порядку можна набути право власності на самочинно створений житловий будинок, будівлю, споруда, інше нерухоме майно, однак повинні бути витримані визначені законом умови, а також безпосередньо судова процедура набуття права власності на таке майно.

При цьому для задоволення позову про знесення самовільно збудованого нерухомого майна встановлено не менш серйозні умови та застереження. Так, з урахуванням низки судових рішень (справи № 820/3183/16, № 813/6426/14, № 813/6284/14, № 814/2645/15, № 813/6423/14) Верховним Судом визначено низку висновків:

1) відповідно до вимог частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України для задоволення позову у цій категорії справ необхідно наявність таких фактів як неможливість перебудови об`єкту або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови;

2) у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову;

3) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, закон не ставить можливість знесення об’єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови;

4) знесення самочинного будівництва є крайньою мірою, яка передбачена законом, і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності;

Отже, самого факту самочинності будівництва може бути недостатньо для автоматичного задоволення позову про знесення такої самовільно збудованої споруди. Такий підхід законодавця, що впроваджений і затверджений судовою практикою, можна вважати доцільним лише з позиції недоцільності знищення того, що вже створено людською працею, коли витрати та втрати від демонтажу можуть бути неспіврозмірними із забезпеченням всіх формальностей, законності та прозорості на початку та протягом усього будівництва.

З виконанням рішень судів про знесення об’єкта самочинного будівництва не все так однозначно, оскільки винним у самочинному будівництві є зазвичай безпосередньо забудовник, відповідач у справі, то саме на нього суди покладають обов’язок знести таке майно. При цьому зрозуміло, що порушник геть зовсім не зацікавлений у проведенні дій щодо знесення зведеного ним об’єкту нерухомого майна. А тому, виконавець у межах виконавчого провадження має справу з боржником, який усіма можливими засобами намагається ухилитись від виконання рішення суду. Що ж робити у подібних випадках, як виконати рішення суду в якому чітко визначено, що саме боржник зобов’язаний здійснити знесення власним коштом, але останній ухиляється від виконання рішення суду.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про виконавче провадження» примусове виконання рішень покладається на органи державної виконавчої служби (державних виконавців) та у передбачених цим Законом випадках на приватних виконавців, правовий статус та організація діяльності яких встановлюються Законом України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».

Відповідно до ст. 63 Закону України «Про виконавче провадження» встановлено загальні засади виконання рішення, яким боржника зобов’язано вчинити певну дію або утриматися від її вчинення. Особливість такого виконання полягає у тому, що воно не стосується майна, грошей, а саме дій боржника. Відтак, враховуючи такі особливості, функція виконавця зводиться до перевірки самого виконання рішення боржником або до організації заходів примусового виконання рішення, якщо відбувається повторне виконання без поважних причин рішення і його можна виконати без особистої участі боржника. 

Виконання, які стосуються незаконних забудов, безперечно можуть бути виконані без участі боржника, але вони дуже вартісні. Для реалізації таких повноважень виконавець наділений правом залучати в разі потреби до проведення чи організації виконавчих дій суб’єктів господарювання, у тому числі на платній основі. Відповідно до ч. 1 ст. 43 Закону України «Про виконавче провадження» авансування таких витрат зобов’язаний здійснити стягувач з подальшим їхнім стягненням з боржника. 

Водночас на практиці достатньо часто виконавці, виходячи із положень ч. 3 ст. 63 Закону України «Про виконавче провадження», згідно з якою у разі невиконання боржником рішення, яке не може бути виконано без участі боржника, виконавець надсилає до органу досудового розслідування повідомлення про вчинення боржником кримінального правопорушення та виносить постанову про закінчення виконавчого провадження. 

Такі дії виконавці обґрунтовують власне змістом резолютивної частини рішення суду — знесення повинен здійснити боржник, він же має профінансувати роботи щодо такого знесення. Існує і велика кількість ухвал судів в межах уже виконавчого провадження, де суди виходять з цієї ж позиції.

Проте та обставина, що саме боржник відповідно до судового рішення зобов’язаний вчинити певні дії жодним чином не свідчить про те, що у разі невиконання цього рішення саме боржником, воно не може бути виконано без його участі відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 63 Закону України «Про виконавче провадження», оскільки хоч і зобов’язує саме боржника вчинити ці дії, однак не є нерозривно пов’язаним з особою боржника та не унеможливлює виконання цього рішення без його участі шляхом вжиття виконавцем заходів примусового виконання, враховуючи встановлені судом обставини невиконання його у добровільному порядку (постанова ВС від 30.08.2018 р. у справі № 916/4106/14).

Також, зміст рішення суду, яким зобов’язано забудовника здійснити знесення самочинного майна не свідчить про неможливість виконання зазначеного рішення без участі боржника, оскільки така неможливість повинна бути зумовлене тим, що таке виконання має бути нерозривно пов’язане з особою боржника, тобто відповідні дії, вчинити які зобов’язано за рішенням суду, можуть бути здійснені лише боржником, що в цьому випадку відсутнє.

Виконавець, враховуючи надані йому Законом України «Про виконавче провадження» механізми виконання рішення суду, не позбавлений можливості вчинити необхідні дії для належного виконання судового рішення, в тому числі:

— звернутися до суду, який видав виконавчий документ, із заявою про роз’яснення рішення;    
— звернутися до суду, який видав виконавчий документ, із заявою про встановлення чи зміну порядку і способу виконання рішення;
— викликати боржника чи посадових осіб боржника щодо виконавчого документа, що перебуває у виконавчому провадженні, а в разі їх нез’явлення без поважних на виклик державного виконавця — звернутися до суду щодо застосування до них приводу;
— звернутися до позивача щодо виконання рішення     суду ним або з пропозицією провести оплату необхідних дій для виконання рішення суду;
— залучати в установленому порядку інших осіб для виконання рішення суду.

У Києві, Харкові, Одесі, Дніпрі, Хмельницькому та низці міст мала місце низка хвиль знесення кіосків та павільйонів, які йменуються «малими архітектурними формами». Достатньо часто це відбувається поза рамками виконавчого провадження, без наявності судових рішень, які підтверджують незаконність встановлення чи володіння. Інколи саме тому й виникали непорозуміння, оскільки зустрічалися випадки демонтажу будівель, на які у власників були правовстановлюючі документи, що також не можна вважати нормальною практикою.

У 2019 році у Львові фактично вперше в Україні відбулися демонтажі незаконних забудов серйозного масштабу (7-поверхового будинку та двох поверхів незаконної забудови) з ініціативи органів місцевого самоврядування. Особливо яскравий приклад знесення об’єкта самочинного будівництва безпосередньо не боржником і не його коштом (правда з подальшим стягненням витрат на його знесення з боржника) є багатоквартирний житловий будинок з офісними приміщеннями на першому рівні на вул. Личаківській, 259 у м. Львові, зведений ТОВ «Лідер Моноліт».

Останній провів будівництво багатоповерхового будинку без розробленої проєктної документації та відповідних дозвільних документів, а тому суди відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, визнали цей будинок об’єктом самочинного будівництва та зобов’язали знести самочинно збудований об’єкт.

Забудовник мав знести будинок, однак нічого не робив, тому демонтаж самочинної будівлі виконав підрядник від позивача (Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові), а грошові кошти на вказані роботи виділила з міського бюджету Львівська міська рада. Міській громаді таке виконання обійшлося ледь не в 3 млн грн, але ж не завжди, і не кожна громада має стільки тимчасово вільних фінансових ресурсів, що ризикують стати безповоротними витратами.

Крім цього, «секретом успіху» львівського прецеденту щодо демонтажу багатоповерхового будинку називають ту обставину, що там не було продано жодної квартири, а отже й не було проблем з інвесторами.

Слід зауважити водночас, що резолютивна частина рішення у «львівській справі» звучить: «знести самочинно збудований об’єкт: багатоквартирний житловий будинок із офісним приміщенням на першому рівні на вул. Личаківській, 259 у м. Львові з компенсацією витрат, пов’язаних зі знесенням цього об’єкта коштом Товариства з обмеженою відповідальністю «Лідер Моноліт».

Натомість зазвичай у подібних справах формулювання інше «зобов’язати відповідача знести самочинно збудований об’єкт за його рахунок». Подібне бачимо і зі справою 924/315/17, у якій суд зобов’язав Приватне підприємство «Ультрасервіс» м. Хмельницький повернути Хмельницькій міській раді м. Хмельницький земельну ділянку площею 3800 кв2, що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул. Нижня Берегова, 2/4Б, кадастровий №6810100000:33:001:0030. з приведенням її в попередній стан шляхом знесення незавершеного будівництва бази відпочинку із поліпшеними апартаментами та кімнатами гуртожиткового типу.

Звісно, формулювання резолютивної частини рішення не повинно впливати на суть самого рішення. Самочинний об’єкт повинен бути знесений, рішення має бути виконане, а право позивача реально захищено.

Тому навіть за формулювання у рішенні «зобов’язати відповідача» виконавцю не слід виносити постанову про закінчення виконавчого провадження, якщо боржник ухиляється від виконання рішення, натомість потрібно вчиняти дії щодо реального виконання рішення суду. Механізми для такого виконання є.

Зокрема, виконавець, отримавши згоду стягувача може звернутися в порядку ст. 121 ГПК України до суду, який видав виконавчий документ, із заявою про зміну способу та порядку виконання рішення. Така зміна може полягати у визначені можливості виконання рішення суду за кошти стягувача з подальшим стягненням понесених витрат з боржника. Прикладом може бути ухвала Господарського суду Одеської області від 22.05.2014 року у справі № 916/848/14.

До виконання рішення суду, виконавець може залучати суб’єктів господарської діяльності, які мають належні дозволи на проведення відповідних робіт з демонтажу об’єктів нерухомості. Якщо ж стягувач у справі — орган місцевого самоврядування, то цілком можливим є залучення відповідного комунального підприємства.

Так, наприклад, у місті Хмельницький міською радою створено Комунальне підприємство «Хмельницькбудзамовник», основним видом діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель, організація і проведення загально-будівельних та спеціалізованих робіт.

Хмельницький має досвід демонтажу, але наразі лише приватного будинку, що можна вважати серйозною перемогою адвокатеси, яка здійснювала представництво інтересів стягувача.