2020, підсумки: нерухомість
ХАРКІВ — 16 грудня 2020 року. Цей рік не став кардинально революційним у сфері нерухомості, проте все ж була внесена низка важливих коректив до українського законодавства та судової практики. Яких саме — розібралися разом із Миколою Максимовим, членом Відділення АПУ в Харківській області, адвокатом ЮК «RIYAKO AND PARTNERS» спеціально для The Page.
Житловий кодекс VS Цивільний
Зокрема, мали місце нові судові підходи до розв'язання спорів у сфері нерухомого майна та житлового права.
Нагальною для України залишається нашуміла проблема зняття з реєстрації та виселення колишнього члена сім'ї власника житла.
Питання полягає в тому, що, згідно з нормами застарілого Житлового кодексу, колишній член сім’ї власника житлового приміщення зберігає право на користування житлом навіть після припинення родинних відносин.
Згідно з положеннями ст. 156, члени сім'ї власника, які проживають разом із ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються житловим приміщенням нарівні з ним.
Винятком є випадок, коли під час їхнього вселення діяла інша угода про порядок користування приміщенням. Водночас припинення сімейних відносин із власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням.
Натомість збереження права користування житлом за колишнім членом сім’ї власника розглядається відповідно до чинних норм цивільного законодавства як майнове право — сервітут, яке може бути припинено, зокрема, за рішенням суду з огляду на конкретні обставини справи.
Крім того, положеннями ст. 391 ЦК передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
У деяких випадках суди, зокрема Верховний Суд, у своїх рішеннях застосовують норми чинного Житлового кодексу, а в інших — покладаються на норми цивільного законодавства.
Так, 13 жовтня 2020 року Велика Палата ВСУ ухвалила постанову з висновком про перевагу норм цивільного законодавства над нормами Житлового кодексу.
Ця постанова фактично визнала наявність підстав для зняття з реєстрації та виселення колишніх членів сім’ї власника житлового приміщення через припинення родинних відносин.
Велика Палата зазначила таке:
«Право членів сім'ї власника квартири користуватися житловим приміщенням може виникнути та бути лише за умови, що така особа є членом сім'ї й власник надавав згоду на її вселення як члена сім`ї. ЖК УРСР було ухвалено 30 червня 1983 року, і він не відображає всіх реалій сьогодення. ЦК України є кодифікованим актом, ухваленим пізніше в часі, тому темпоральна колізія вирішується саме на користь його норм».
Отже, фактично з’явився документ, який розв'язує питання по суті та має застосовуватися судами нижчих інстанцій як правова позиція.
Окреслений правовий висновок, безумовно, є прогресивним, адже обмеження власника житлового приміщення в можливості реалізації своїх компетентностей є неприпустимим.
З іншого боку, є пряма норма Житлового кодексу України, яка має досить чітку інтерпретацію та вказує на збереження права користування житлом зазначеною категорією осіб.
Норми ж цивільного законодавства щодо сервітуту та підстав для його припинення, навпаки, мають більш загальний і неоднозначний характер.
На нашу думку, законодавець давно мав внести зміни до чинного Житлового кодексу України та прибрати правову норму про збереження права користування житлом у зазначеній ситуації.
А Велика Палата ВСУ все ж таки не мала достатніх підстав інтерпретувати загальні норми та принципи цивільного законодавства всупереч чіткій нормі Житлового кодексу.
Комуналка: хто має сплачувати
Сфера стягнення заборгованості з оплати комунальних послуг запам'яталася 2020 року низкою яскравих судових рішень.
З-поміж інших особливо виділяється постанова Касаційного цивільного суду від 19 серпня 2020 року, у якій досліджувалися такі питання:
— хто має обов’язок зі сплати комунальних послуг;
— чи зобов’язані власники житла сплачувати комунальні послуги за умови їхнього фактичного непроживання у квартирі або житловому будинку.
У зазначеній постанові було зроблено такий висновок:
відсутність між власниками житла домовленості про розподіл витрат на оплату комунальних послуг чи непроживання одного зі співвласників у житловому приміщенні не впливає на існування в кожного співвласника обов’язку щодо оплати комунальних послуг (усіх без винятку) пропорційно частці співвласника в праві власності на житло.
Наведений висновок є досить суперечливим, адже одразу виникає низка питань. Сфера комунальних послуг у теперішніх умовах набуває чітко визначеного договірного характеру.
Усе більше й більше комунальних підприємств укладають зі споживачами окремі договори про постачання комунальних послуг.
З’являється поняття окремого суб’єкта — споживача, тієї особи, яка користується комунальними послугами, підписала договір із комунальним підприємством, але водночас може не бути власником житлового приміщення. Як бути в такій ситуації?
Чи законно вимагати сплати комунальних послуг від власника житла, коли в приміщенні на законних підставах мешкає інша особа, яка уклала договори з комунальними підприємствами (зі згоди власника) і користується комунальними послугами самостійно? Очевидно, що ні.
Суди мають ретельно досліджувати:
— з ким підписано договір про постачання комунальної послуги;
— на кого відкрито особовий рахунок;
— чи є споживач комунальної послуги власником житлового приміщення;
— споживав власник житлового приміщення комунальну послугу особисто чи ні.
Новобудови: моральну шкоду мають компенсувати
Судова практика у сфері новозведеного житла також не залишилася без несподіванок. Важливо, що приємних для громадян.
Постановою Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року розв'язане питання про право громадян на стягнення із забудовника моральної шкоди за несвоєчасне введення об’єкту будівництва в експлуатацію.
Помилковими, зокрема, визнані висновки судів попередніх інстанцій про те, що закон «Про захист прав споживачів» не регулює правовідносини, що виникли між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав щодо об'єкта нерухомого майна «житлове будівництво».
Також помилкою назвали рішення про відсутність підстав для відшкодування моральної шкоди, якщо зазначеним договором воно не передбачене.
У цій постанові чітко прописаний механізм реалізації права громадян (покупців майнових прав) на відшкодування моральної шкоди, завданої порушеннями строків введення об’єкта в експлуатацію.
Моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб'єктивного цивільного права може бути компенсованою й у тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором.
Вона має бути стягнена на підставі ст. 16 та 23 ЦК і ст. 4 та 22 закону «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.
Зазначена правова позиція викладена в постанові Великої Палати ВСУ від 01 вересня 2020 року.
Захистили права дітей на житло
У сфері захисту прав неповнолітніх на нерухоме майно варто зазначити ухвалення Верховним Судом постанови, якою передбачений особливий порядок захисту права неповнолітніх на житло.
З огляду на зазначене рішення не можна вважати не поважною причину непроживання дитини в спірному житлі, її проживання в іншому місці з одним із батьків.
Малолітня дитина через свій вік не має достатнього обсягу цивільної дієздатності самостійно визначати місце свого проживання, вирішив суд.
Маючи право проживати за зареєстрованим місцем проживання, за місцем проживання будь-кого з батьків, дитина може реалізувати його лише після досягнення певного віку.
Не впливає на поважність причин непроживання дитини та наявність у того з батьків, з ким вона фактично проживає, права власності на житло.
Як пояснив суд, наявність майнових прав у батьків дитини не може бути підставою для втрати її особистих житлових прав. Визначальним у цьому є забезпечення найкращих інтересів дитини.
Наведені правові висновки узгоджуються з висновками суду касаційної інстанції, викладеними в постановах Верховного Суду:
— від 04 липня 2018 року в справі № 711/4431/17;
— від 10 квітня 2019 року в справі № 466/7546/16-ц;
— від 27 червня 2019 року в справі № 337/1760/17;
— від 27 листопада 2019 року в справі № 368/750/16-ц;
— від 25 серпня 2020 року в справі № 206/3425/18.
Єдиним винятком, який Верховний Суд розглядає як достатню підставу для визнання дітей такими, що втратили право користування житлом, є набуття дітьми постійного права користування іншим житловим приміщенням.
Варто зазначити, що вищезазначена постанова Верховного Суду стосувалася неприватизованого житла, що перебуває у власності держави (або територіальної громади).
У разі подання аналогічного позову власником житла суд касаційної інстанції міг би надати перевагу захисту права власності та припиненню сервітуту на підставі фактичного проживання дітей в іншій країні.
Земельні спори: ділянки за житлом
2020 року дещо оновилися правові підходи й до розв'язання земельних спорів.
Згідно з постановою Великої Палати ВСУ від 16 червня 2020 року, земельна ділянка слідує за нерухомим майном яке набуває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначений умовами договору чи приписами законодавства.
У вищезазначеному судовому рішенні докладно аналізуються особливості визначення площі земельної ділянки, право на яку переходить до покупця нерухомого майна.
Верховний Суд, розглядаючи справу, дійшов таких висновків: укладаючи договір, спрямований на відчуження будинку, сторони не могли не розуміти,що користування будинком є неможливим без використання земельної ділянки, достатньої для розміщення й обслуговування будинку.
Оскільки сторони не обумовили розмір земельної ділянки, яка переходить у власність позивачки, під час нового розгляду справи необхідно з'ясувати дійсні наміри сторін щодо такого розміру.
Для цього необхідно встановити:
— який розмір земельної ділянки, призначеної для розміщення та обслуговування будинку, є нормативно визначеним у місцевості, де він розташований;
— чи використовує відповідач відповідну земельну ділянку, яку саме її частину та з якою метою.
Вищезазначена постанова Верховного Суду фактично ставить крапку у вказаній категорії спорів.
Варто зазначити, що судова практика у сфері нерухомості є досить сталою, однак Верховний Суд систематично виправляє хибні підходи, які використовувалися в минулому.
Сподіватимемося, що нові правові позиції, які були сформовані ВСУ 2020 року, сприятимуть розвитку соціально-економічної сфери України.