ХАРКІВ — 15 грудня 2020 року. Чергова серія річних підсумків присвячена земельному праву, для якого 2020 рік однозначно став історичним. Лише земельна реформа, яка триває з моменту здобуття Україною незалежності, цьогоріч зробила вагомий «крок» у майбутнє. Комплексно підбити підсумки року допомогла Вікторія Зайцева, членкиня Відділення АПУ в Харківській області, керівниця практики агробізнесу, нерухомості та будівництва в АО «Кролевецький та партнери».

— Перш за все, мова йде, звичайно, про Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який певною мірою відкриває ринок землі. Майже 30 років політичних заяв, програм, пропозицій, концепцій, щорічних послань та численних законопроєктів. Затяжне, болюче питання українського народу, що безпосередньо стосується інтересів як власників розпайованих земель, так і сільськогосподарських товаровиробників.

Ставлення до цього питання у суспільства неоднозначне: значна частина категорично не погоджується із втручанням держави у свободу розпорядження приватною власністю, вважає мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення прикрим відголосом радянської системи правовідносин. Інша частина непокоїться можливістю розпродажу земель за безцінь, оскільки власники нібито не знають реальної вартості свого активу. Хвилює і придушення малого та середнього аграрного бізнесу з боку великих холдингів, які мають більші можливості для викупу земель, а може й взагалі «загарбанням» української землі іноземними інвесторами.  

Так чи інакше, вважаю, що відкриття ринку землі — це вже невідворотний процес, питання часу. ЄСПЛ у своєму рішенні по справі «Зеленчук і Цицюра проти України» доволі красномовно описав співвідношення українського мораторію зі світовими стандартами в сфері захисту права приватної власності. Подальше збереження наявного підходу держави до регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення так чи інакше призвело б до усталеної практики постійного стягнення Судом сатисфакцій з України на користь власників розпайованих земель, які обмежені в праві розпорядження власним майном.

Щоправда, окрім позиції ЄСПЛ, ми в Україні маємо суд із власними, часом вкрай непередбачуваними позиціями, що може суттєво впливати на подальше просування земельної реформи. Опублікований проєкт рішення КСУ в справі щодо офіційного тлумачення ст.ст. 13, 14 Конституції насправді аж ніяк не гарантує та не дозволяє передбачити остаточну редакцію рішення, яким КСУ зумовить подальші тенденції правового регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення.

Наразі очікуємо історичний «запуск» продажів сільгоспземель з 1 липня наступного року.

Інший напрямок земельної реформи, який теж зазнав суттєвого поступу в 2020 році, — земельна децентралізація. Питання передачі права розпорядження землями від держави до органів місцевого самоврядування також очікує свого вирішення не один рік. Передача земель від системи органів Держгеокадастру до ОТГ була ініційована на початку 2018 р. і за тогочасними розрахунками Уряду мала бути завершена до кінця року. Як не дивно, швидкої реалізації цього процесу не відбулось.

У 2020 р. свою позицію з цього приводу висловили Президент України (Указ № 449/2020 від 15.10.2020 р.) та КМУ (постанова № 1113 від 16.11.2020 р.): обидва документи мають однакову назву та спрямованість – прискорити реформи у сфері земельних відносин, завершити інвентаризацію земель сільгосппризначення, здійснити їх передачу від органів Держгеокадастру до органів місцевого самоврядування. За даними, що наводяться Держгеокадастром, за результатами завершення цього етапу реформи місцеве самоврядування отримає у власність загалом понад 2 млн га сільськогосподарських земель. 

Черга за Верховною Радою України, на розгляді якої перебуває насичений численними цікавими новелами проєкт Закону №2194 від 01.10.2019 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин».

Одним із ключових положень, які пропонуються у проєкті, є визнання комунальною власністю територіальних громад усіх земель, які станом на дату ухвалення Закону є державною власністю та розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, за виключенням земель оборони, лісогосподарського призначення, земель, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади чи державних підприємств, установ та організацій або розташовані під будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна державної власності та деяких інших випадків. Тобто, мова йде вже не лише про сільськогосподарські землі.

02.12.2020 р. вказаний законопроєкт був направлений на повторне друге читання. На відміну від залишення чи скасування мораторію, земельна децентралізація, дерегуляція питань землеустрою та оцінки земель в Україні, передбачені законопроєктом №2194, мають однозначну позитивну оцінку та сподівання як серед представників приватних осіб, бізнесу, так і серед органів місцевого самоврядування, які зможуть акумулювати кошти від використання та розпорядження землями у своїх межах та використовувати їх на розвиток громад.

Тож чекаємо, 2021 рік обіцяє бути не менш цікавим. Ймовірно можна очікувати, що описані новели, які запроваджують дійсно суттєві зміни у регулювання земельних відносин в Україні, набудуть чинності та розпочнеться їх практична реалізація. Далі буде!