ХАРКІВ — 26 жовтня 2020 року. Придбання житла в будинку, що перебуває на стадії будівництва — тенденція, що набирає все більшої популярності. Про переваги такого кроку, ризики та юридично правильний алгоритм дій розповіла Вікторія Зайцева, членкиня Відділення АПУ в Харківській області, адвокатка, керівниця практики агробізнесу, нерухомості та будівництва, партнерка АО «Кролевецький та партнери». 

Передмова

На відміну від купівлі квартири в готовому об’єкті, інвестування у незавершене будівництво приваблює значно меншою ціною. Та ця вигода несе певні ризики, неналежна перевірка яких може мати вкрай негативні наслідки: від багаторічного очікування сплаченої квартири через постійне перенесення термінів завершення будівництва до безповоротної втрати роками накопичуваної суми, переданої неблагонадійному забудовнику.

Тому укладенню договору в будь-якому випадку повинна передувати ретельна перевірка компанії забудовника та самого об’єкта будівництва. На сьогодні існує доволі широкий перелік механізмів, використання яких дає змогу отримати достатню інформацію щодо надійності інвестування коштів. Пропоную взяти за основу алгоритм, виконання якого дозволить вам отримати загальну картину про реальний стан речей, який може «тактовно не розголошувати» менеджер забудовника, амбітно розповідаючи про переваги та гарантії, які створені на об’єкті та роблять його (ну очевидно!) найкращим та найвигіднішим серед конкурентів.

1. Будь-яке будівництво буде незаконним без земельної ділянки. Тому, перш за все, ми запитуємо в забудовника документ, який посвідчує його право на землю: найчастіше це договір оренди чи суперфіцію. Незалежно від надання такого документа, перевіряємо інформацію в реєстрах. Найбільше нас цікавлять 2 аспекти: цільове призначення земельної ділянки та приналежність права на землю забудовнику.

Напевно, для всіх є очевидним, що будівництво житлового комплексу на землях сільськогосподарського призначення чи промисловості — це неправильно. І не просто неправильно, а незаконно. В цьому випадку належною категорією земель будуть землі житлової та громадської забудови, які включають декілька видів цільового призначення. Характеристики об’єкта, що споруджується на земельній ділянці, мають відповідати її цільовому призначенню, тобто будівництво 25-поверхівки на присадибній ділянці теж є порушенням. Отже, перевіряємо цільове призначення земельної ділянки під об’єктом будівництва за її кадастровим номером на Публічній кадастровій карті.

Другий аспект — право забудовника на землю. Воно обов’язково має пройти державну реєстрацію, отже ми можемо перевірити його в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Щоправда, для пошуку інформації тут знадобиться електронний цифровий підпис. Слід звернути увагу, на який строк укладений відповідний договір, оскільки його закінчення до завершення будівництва об’єктивно може стати причиною зупинення будівельних робіт чи відтермінування прийняття будинку до експлуатації.

2. Дозвіл на будівництво. Насправді для законного виконання будівельних робіт забудовник повинен мати цілий пакет необхідної документації: містобудівні умови та обмеження, проєкт, в деяких випадках — експертизу проєкту, технічні умови тощо. Вимоги до переліку необхідної документації суттєво відрізняються з огляду на різні характеристики об’єкта будівництва. Надати загальний перелік документів, які слід перевірити за цим пунктом, неможливо, тут не обійтись без консультації фахівця, адже в деяких випадках відсутність того чи іншого документа не матиме значення, а в інших — буде однозначною проблемою та може призвести до зупинення будівництва контролюючим органом або неможливості прийняття його до експлуатації. Тож зупинимось на рекомендації перевірити наявність у забудовника зареєстрованого права на будівництво — це може бути повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на їх виконання. Звертаємо увагу, що вибір між цими варіантами не є довільним. Деякі об’єкти можуть будуватися виключно на підставі дозволу, в таких випадках повідомлення про початок є неналежним документом.

Недоліки, виявлені по перших 2 пунктах алгоритму, можуть мати наслідком визнання об’єкта самочинним будівництвом. Це неминуче зупинення виконання будівельних робіт на невизначений строк або навіть знесення, якщо порушення не можуть бути усунуті.

3. Важливо перевірити «доброчесність» забудовника: будемо шукати інформацію, чи не залучений наш потенційний контрагент в сумнівні схеми. Цей етап охоплює перевірку засновників та керівника компанії забудовника, видів його діяльності, пошук та аналіз наявних судових спорів та кримінальних проваджень, встановлення арештів та інших заборон, відкритих виконавчих проваджень за непогашені борги тощо. Також обов’язково слід перевірити, чи не перебуває забудовник у стані припинення (процедурі банкрутства).

4. Якщо ви отримали позитивні результати по попередніх пунктах, переходимо до етапу укладення договору.

Слід враховувати, що забудовники використовують різні схеми продажу приміщень в об’єктах незавершеного будівництва. Це можуть бути попередні договори, договори про участь у фонді фінансування будівництва, договори асоційованого членства у кооперативі, договори купівлі-продажу майнових прав тощо. Кожен вид договору має свою специфіку, нюанси змісту та правових наслідків, розібратися з якими непідготовленій людині, яка не має відповідної кваліфікації та досвіду, об’єктивно складно. В будь-якому випадку радимо звертати особливу увагу на такі ключові умови договору, як:

• максимально деталізована інформація про об’єкт будівництва та характеристики квартири;
• ціна, порядок її визначення, строк оплати та відповідальність за прострочення платежу;
• термін завершення будівництва, порядок його зміни та відповідальність за порушення;
• умови дострокового розірвання договору для обох сторін.

Звичайно, навіть найретельніша перевірка не може гарантувати 100% своєчасного завершення будівництва. Якщо забудовник не розрахував свої можливості та з фінансових причин не може закінчити будівництво, це може призвести до тривалого очікування та складних судових процесів. Інвестування у незавершене будівництво — це завжди ризик. Але професійна перевірка об’єкта юристом, який спеціалізується у питаннях нерухомості та будівництва, до укладення вами угоди та сплати значної суми коштів дозволить виявити приховані нюанси, прийняти зважене рішення та не потрапити у ситуацію, що свідомо веде у глухий кут.