Олег Костюченко, член Ради Комітету з нерухомості та інфраструктури Асоціації правників України, керуючий, адвокат юридичної фірми «К&Partners», у колонці для LIGA ZAKON розповів про зміни в оподаткуванні нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки, які були запроваджені під час дії воєнного стану.

У зв’язку з військовою агресією з боку рф на території України діє воєнний стан (введений Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні»), що накладає значний відбиток на законодавче регулювання різних сфер в державі та створює потребу в запровадженні дієвих механізмів підтримки бізнесу і населення. Не стала винятком і податкова сфера в країні.

З початком дії воєнного стану в Україні податкове законодавство зазнало низки змін та почало пристосовуватися до реалій сьогодення. Зокрема, під час дії воєнного стану були законодавчі зміни щодо сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Так, спочатку 24.03.2022 року внесено зміни до Податкового кодексу України щодо тимчасового застосування положень ст.266 ПКУ «Податок на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки» з урахуванням низки особливостей, зокрема звільнено від сплати податку за об’єкти нерухомості, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями рф. Але, введений механізм надання пільг в податковій сфері не виявився на практиці дієвим при реалізації платником податку права на отримання податкової пільги. Оскільки згідно прийнятих змін до Податкового кодексу України перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії та територій тимчасово окупованих збройними формуваннями рф мав визначати Кабінет Міністрів України, який в свою чергу Постановою №1364 від 6 грудня 2022 р. делегував такі повноваження Міністерству з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій (далі — Мінреінтеграції). Податковий орган ж, керуючись нормами Податкового кодексу України, почав не визнавати підчас дії воєнного стану права на застосування податкових пільг платниками податків, які посилались на визначену в Наказ Мінреінтеграції №309 від 22.12.2022 р. територію України, де велися (ведуться) активні бойові дії.

06.05.2023 р. Законом України № 3050-IX створену законодавчу неузгодженість було усунуто — прийнято зміни, які передбачили, що перелік територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окуповані російською федерацією визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Крім того, в Податковому кодексі України доповнено перелік об’єктів нерухомості за який не нараховується та не сплачується податок, а саме об’єктами житлової та нежитлової нерухомості, які знищені чи пошкоджені внаслідок бойових дій, диверсії чи терористичних актів спричинених збройною агресією російської федерації. Також прийняті до Податкового кодексу України зміни передбачили випадки в яких сільські, селищні, міські ради, військові адміністрації або військово-цивільні адміністрації під час дії воєнного стану мають право звільняти платника від сплати податку на нерухоме майно чи зменшити його розмір.

Пільги з оплати податку на нерухоме майно відмінне від земельної ділянки дійсні у 2022-2024 році та їх застосування, а також алгоритм дій при нарахуванні «зайвих» сум податку розглянемо нижче.

За загальним правилом…

За загальним правилом податок на нерухоме майно відмінне, від земельної ділянки вираховується наступним чином:

мінімальний рівень заробітної плати встановлений на 01 число звітного року помножено на відсоток ставки, визначений для типу належного нерухомого майна.

Ставка податку на 01.01.2023 складала 6 700 гривень, а з 01.01.2024 складає 7100 грн. Тоді як максимальний рівень ставки за метр квадратний не може перевищувати 1,5 %.

Таким чином, ставка податку за 1 метр квадратний в 2023 році не може перевищувати 100,5 грн. (6 700 * 1,5 %), а в 2024 році — 106,5 грн. (7100*1,5 %).

Як визначити відсоток ставки податку за метр квадратний?

Згідно з нормами чинного Податкового Кодексу України (ПКУ), а саме пп. 266.5.1. п. 266.5, «ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості».

Так, для визначення відсоткової ставки на належне нерухоме майно, відмінне від земельних ділянок, якщо воно знаходиться в м. Києві, потрібно звернутися до рішення Київської міської ради (КМР) Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві.

Зміни під час воєнного стану

За останніми змінами ПКУ, сільські, селищні, міські ради та військові/військово-цивільні адміністрації наділені додатковими важливими для платників податків повноваженнями, а саме:

Розділом XX Підрозділом 10 пп. 69.22 ПКУ встановлюється, що стосовно об’єктів нерухомого майна, відмінного від земельних ділянок, у тому числі їх часток, які внаслідок бойових дій зазнали незначних пошкоджень, придатні для проживання/використання за цільовим призначенням та підлягають відновленню шляхом поточного ремонту, сільські, селищні, міські ради, військові адміністрації або військово-цивільні адміністрації мають право:

1) встановлювати меншу ставку податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки встановлену рішенням відповідного органу місцевого самоврядування для певного типу об’єктів нерухомого майна на певній території;

2) звільняти від сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Отже, відсоткову ставку потрібно перевіряти саме за чинними рішеннями тієї сільські, селищні, міські ради, на території якої знаходиться нерухоме майно. Ці рішення можна знайти на інтернет-порталах сільських, селищних, міських рад.

Зокрема, 13.07.2023 року Київська міська рада прийняла рішення № 6919/6960 «Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року № 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві», яким змінила розмір ставок податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, для визначеної категорії класу будівель та споруд житлової та нежитлової нерухомості. Нові ставки податку за 1 кв. метр було знижено з 1-1,5% (залежно від об’єкту) до 0,5% розміру мінімальної заробітної плати. 

Тож конкретний розмір ставки податку для нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки визначається відповідним органом місцевого самоврядування території за місцем розміщення такого нерухомого майна. При цьому під час дії воєнного стану рішенням органу місцевого самоврядування як і військової адміністрації або військово-цивільні адміністрації розмір податку може бути зменшено для об’єктів, які внаслідок бойових дій, зазнали незначних пошкоджень та придатні для проживання/використання за цільовим призначенням.

Які категорії осіб можуть не платити у 2024 році за звітний 2023 рік?

• громадяни, які проживають на територіях, де тривають воєнні дії;
• власники житла, що опинилося на тимчасово окупованій території;
• українці, чиє житло стало непридатним для проживання внаслідок війни.
• багатодітні сім'ї;
• одинокі матері, які виховують сиріт або дітей з інвалідністю;
• учасники АТО.

За які об’єкти нерухомого майна не нараховується податок та не потрібно сплачувати у 2024 році?

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується:

1. Для фізичних і юридичних осіб:

• об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України.

Які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.

• за знищені внаслідок бойових дій, об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості у тому числі їх частки, які перебувають у власності юридичних осіб та/або фізичних осіб, дані про знищення яких внесені до Реєстру майна.
• за пошкоджені об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості (як такі, що потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації), які були пошкоджені у 2022 році внаслідок бойових дій, які перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, та дані про пошкодження яких внесені до Реєстру майна.
• за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, пошкоджені (як такі, що потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації) у податкових (звітних) періодах починаючи з 1 січня 2023 року внаслідок бойових дій, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було зафіксовано факт пошкодження житлової та/або нежитлової нерухомості за даними Реєстру майна.

Як ми бачимо, обов’язковою умовою у всіх можливих випадках звільнитися від сплати податку за пошкоджене чи знищене нерухоме майно — як для фізичних, так і юридичних осіб — є занесення відомостей про таку нерухомість у Реєстр пошкодженого та знищеного майна.

Якщо податкова нарахувала податок, на який відсутнє зобов’язання його сплачувати?

Платники податку на нерухоме майно мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки даних щодо:

1) об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;

2) розміру загальної площі об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;

3) права на користування пільгою зі сплати податку;

4) розміру ставки податку;

5) нарахованої суми податку.

Платники податку на нерухоме майно, які до дати набрання чинності Законом України № 3050-IX (тобто до 06.05.2023 р.) задекларували за 2022-2023 роки податкові зобов’язання за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, що розташовані на територіях бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, мають право відкоригувати нараховані податкові зобов’язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за період 2022 та 2023 років шляхом подання в порядку, визначеному ПКУ, уточнюючих податкових декларацій за відповідний період.

На практиці для юридичних осіб ситуація із застосуванням зазначеної податкової пільги під час воєнного стану при нарахуванні податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкт нерухомості, розташований на територія бойових дій, була такою:

1. Платник податку подає уточнюючу податкову декларацію з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, застосовуючи податкову пільгу для об’єктів, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії затверджених згідно Наказу Мінреінтеграції №309 від 22.12.2022 р.
2. Після подачі декларації Державна податкова служба проводить камеральну податкову перевірку та за її результатами складає акт за допущені «арифметичні помилки» в поданій платником податків податковій декларації, в якому контролюючий орган зазначає про заниження податкових зобов’язань з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Тим самим до уваги не бралися внесені зміни до податкового законодавства щодо тимчасового звільнення від оподаткування вказаним податком.
3. У результаті платнику податку, який прийняв рішення застосувати податкову пільгу зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, податкова донараховувала і сам податок, і ще додатково штраф. Це призводило до необхідності платника податку оскаржувати в адміністративному чи судовому порядку податкове-повідомлення рішення податкової, складене за результатами податкової перевірки.

І як показує практика, виграли саме ті платники податків, які ризикнули і скористалися своїм правом бути звільненим від сплати податку на нерухоме майно за період ведення бойових дій на відповідній території.

Оскільки складені, надіслані (вручені) у 2022 та 2023 роках податкові повідомлення-рішення про сплату сум податку, обчисленого згідно із статтею 266 ПКУ, по об’єктах нерухомого майна, для яких є підстави для застосування податкової пільги, підлягають скасуванню (відкликанню), а грошові зобов’язання з нарахованого контролюючим органом податку та штрафу — анулюванню у зв’язку з прийнятими змінами до Податкового кодексу України, які усунули розбіжності в повноваженнях Кабінету Міністрів України визначати перелік території, на яких велися (ведуться) бойові дії чи тимчасово окупованих рф, за Податковим кодексом України і повноваженнями Мінреінтеграції, яке визначило Наказом №309 від 22.12.2022 р. перелік таких територій на виконання Постанови №1364 від 06.12.2022 р. прийнятої Кабінетом Міністрів України.

Тоді як надмірно сплачені суми податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, що виникли внаслідок скасування податкових повідомлень-рішень, підлягають зарахуванню виключно в рахунок майбутніх платежів з цього податку, а в разі наявності у такого платника податкового боргу з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, — надміру сплачені суми зараховуються в рахунок погашення такого боргу.