КИЇВ — 17 лютого 2022 року. В межах спільного проєкту Асоціації правників України, Верховного Суду та Асоціації розвитку суддівського самоврядування України відбулася чергова онлайн-зустріч, присвячена обговоренню актуальної практики ВС. Ключовим спікером заходу виступив Юрій Чумак, суддя Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду. До вашої уваги — ключові тези та презентація спікера.

«Щодо земельних відносин практика Верховного Суду дуже значна, і в більшості випадків складні питання вже вирішені. Але оскільки законодавство постійно змінюється, виникає необхідність у його подальшому роз’ясненні», — зазначив Юрій Чумак.

Перехід права на земельну ділянку розглянули в порядку ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Спікер наголосив, що ст. 120 ЗК змінила редакцію 8 вересня 2021 року і загалом вирішила неврегульовані спірні питання, які виникали. За законодавством, будь-яке нерухоме майно підлягає обов’язковій державній реєстрації. Окрім того, не тільки власність, а й будь-які речові права на нерухоме майно також підлягають реєстрації (оренда, сервітути, право емфітевзису, суперфіцію, право власності). У зв’язку з цим виникали питання щодо права оренди, якщо договір оренди укладається із запізненням. За постановою Палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 28.02.2020 №913/169/18 (4/4), відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, унеможливлює як перехід такого права оренди до покупця будівлі (відповідача) за правилами ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», так і заміну сторони у зобов’язанні.

За новим законодавством (ч. 2 ст. 120 ЗК України), з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв’язку з припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене. Тобто особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди такої земельної ділянки щодо попереднього її користувача (власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, спірний договір не підлягає розірванню.

Також можуть виникати питання про права користування. Щодо цього спікер надав такі роз’яснення: якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього користувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України). Набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (п. е ч.1 ст. 141 ЗК України).

Доповідач наголосив, що до особи, яка набула права власності на будівлю, переходить на підставі ст. 120 ЗК України та ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» право власності (оренди) саме тією земельною ділянкою як об’єктом цивільних прав, кадастровий номер якої зазначено в договорі, що передбачає набуття права власності на будівлю, незалежно від її цільового призначення, але не частиною такої земельної ділянки.

Окремо розглянули застосування ст. ст. 120, 134 ЗК України в контексті надання земельних ділянок на конкурентних засадах. Незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається лише у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об’єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, що існувало на момент їх придбання. У разі перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об’єктами нерухомості та необхідною для їх застосування, то сам цей факт не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. Тому оскаржуючи законність такої передачі, саме позивач повинен належними доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у ст. 14 ГПК України.

Щодо цільового призначення земельної ділянки, що надається для обслуговування об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, то відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, то воно містить одночасно посилання як на будівництво, так і на обслуговування будівель. Окремо визначеного виду цільового призначення — лише для обслуговування будівель та споруд — в Класифікації немає. Органи державної влади та місцевого самоврядування не можуть визначити цільове призначення земельної ділянки, яке не відповідає Класифікації видів цільового призначення земель, і надаючи фактично земельну ділянку для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, визначають вид цільового призначення «для будівництва та обслуговування».

Не оминув увагою спікер також проблему стягнення безпідставно збережених коштів відповідно до ст. 1212 ЦК України. Кондикційні зобов’язання виникають за наявності одночасно таких умов:

— набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого);

— набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору щодо набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень гл. 83 ЦК України. Для кондикційних зобов’язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Отже, обов’язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов’язується повернути тільки майно, що безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Порушені проблеми викликали значний інтерес в учасників вебінару, тож наостанок Юрій Чумак відповів на їхні численні запитання.

З презентацією спікера можна ознайомитися за посиланням.

Попереду ще багато нового, тож слідкуйте за оновленнями і долучайтеся до нових проєктів! Разом наш голос гучніший!

Приєднатися до заходів Асоціації правників України можна за посиланням.

Вступити до АПУ. Telegram-канал. YouTube-канал.

Якщо ви бажаєте підтримати діяльність АПУ, будемо вдячні, якщо ви зробите це за посиланням.