КИЇВ — 14 серпня 2020 року. Продовжуємо рубрику «Літній дайджест», де підбиваємо підсумки головних законодавчих змін у кожній права. Перший огляд був присвячений останнім новаціям у сфері енергетики, цього разу за допомогою Голови Комітету АПУ з нерухомості та будівництва, старшої юристки Sayenko Kharenko Анастасії Бідах ми зробили всебічний моніторинг галузі нерухомості та сформували портрет її поточного стану.

— Карантинний період видався непростим для будь-якої галузі. Для сфери ж нерухомості та будівництва він був ще й дуже багатим на законодавчі зміни. Спробуємо коротко підсумувати результати не лише літа, а всього першого півріччя 2020 року та визначити основні характерні риси стану галузі на сьогодні.

Про п’ятірку головних новел

1. З прийняттям Закону про оренду державного та комунального майна активно впроваджується цей ринок. Так, у червні 2020 року Кабмін прийняв порядок здійснення оренди державного та комунального майна, а вже в липні набув чинності наказ Мінекономіки, який затверджує типовий договір про проведення електронних аукціонів із передачі майна в оренду між орендодавцем та оператором електронного майданчика. Для подальшого впровадження реформи необхідне затвердження Фондом державного майна України примірного договору оренди держмайна, а урядом — ухвалення методики розрахунку орендної плати.

2. Декілька разів змінювалася позиція законодавця щодо взаємовідносин найму під час карантинного періоду. За останньою редакцією положень ЦКУ, на період карантину плата за користування майном зменшується на вимогу наймача за умови неможливості використання майна в підприємницькій діяльності в повному обсязі. Водночас, вона зменшується до розміру витрат зі сплати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та сплати вартості комунальних послуг.

3. З кінця 2019 року обговорювалося реформування містобудівної діяльності, яке полягало в запроваджені Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі — Електронна система) та ліквідації Державної архітектурно-будівельної інспекції (далі — ДАБІ).

На заміну ДАБІ повинні прийти нові органи:

— Державна сервісна служба містобудування України (дозвільна та реєстраційна функція);

— Державна інспекція містобудування України (функція державного архітектурно-будівельного контролю);

— Державне агентство з технічного регулювання у містобудуванні України (функція технічного регулювання).

Проте внаслідок введення в Україні карантину та обмежувальних заходів процес ліквідації та створення нових органів істотно сповільнився.

До того ж, деякі особи взагалі намагаються пригальмувати процес ліквідації ДАБІ, порушивши провадження в адміністративному суді про скасування відповідних нормативно-правових актів, якими цей процес регулюється.

Щодо Електронної системи, то до її запровадження виконання функцій електронного кабінету повинен забезпечувати Електронний кабінет замовника будівництва, який, на жаль, із березня не працює, чим фактично позбавив забудовників можливості як подати документи, так і отримати інформацію про їх розгляд.

Не так давно запрацював Реєстр будівельної діяльності замість реєстру дозвільних документів ДАБІ та Публічний портал системи. Новий Реєстр перебуває виключно у власності держави та, як заявляється, є захищеним від несанкціонованого доступу.

4. Напевне, до найпомітніших змін можна віднести прийняття Закону України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення, який набуває чинності 1 липня 2021 року. Відповідно до цього Закону до прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі іноземцям та іноземним юридичним особам забороняється володіння землями сільськогосподарського призначення, а також набуття ними частки в статутному капіталі власника земель.

До цього часу земельні ділянки площею до 100 га можуть набувати у власність лише громадяни України та з 1 січня 2024 року площею до 10 000 га — юридичні особи України, учасниками яких є лише громадяни України (держава, територіальні громади).

Необхідно звернути увагу, що 4 травня 2020 року до Конституційного Суду України надійшло конституційне подання 48 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України окремих положень Закону. Тому слідкуємо за розвитком подій у цьому напрямі.

5. Додаткові нововведення щодо земельних відносин зазначені в черговому законі щодо протидії рейдерству, що набрали чинності 15 липня 2020 року, зокрема:

— визначено, що поновлення договорів оренди землі відбувається автоматично, якщо сторони передбачили цю умову в договорі. В іншому випадку орендар має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк;

— власник земельної ділянки має право встановити вимогу нотаріального посвідчення договору, який стосується його власності;

— зараз іпотека зазначається як обтяження нерухомого майна, а тому може реєструватися незалежно від місцезнаходження нерухомого майна;

— орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена протягом строку дії договору.

Про портрет поточного стану галузі                                 

Щодо стану галузі та очікувань, то необхідно зазначити, що за даними численних досліджень, в першому півріччі в Україні відбувся спад у всіх сегментах будівництва. Найгірше йшли справи в житловому будівництві, проте обсяги нежитлового та інженерного будівництва знизилися незначно.

Заслуговує на увагу підписання першого в Україні договору концесії Херсонського морського торговельного порту. Активними темпами обговорюється та заявляється концепція розвитку бетонних доріг в України.

Найсильніше карантин вплинув на торговельну та готельну нерухомість. Введення заборони на роботу магазинів, безумовно, вплинуло на зниження оборотів, але водночас, зниження показників не виглядає критичним. На жаль, готельна індустрія досі не вирівняла свої показники.

Але не можна говорити про те, що інвестиції в комерційну нерухомість зупиняться. Власники низки ТРЦ продовжують будівництво своїх об’єктів. Протягом першого півріччя 2020 року було введено в експлуатацію сім офісних центрів.

З іншого боку, зазначається, що ринок M&A в Україні в першому півріччі 2020 року значно впав.

На думку експертів, у короткостроковій перспективі очікується зниження цін на офісну і торгову нерухомість як наслідок зниження ставок оренди. Попри те, що орендарі офісних приміщень не звільнялися від сплати оренди на законодавчому рівні, на відміну від орендарів торгових приміщень, багато власників бізнес-центрів йшли на компроміс і надавали знижки на період карантину.

І дійсно, багато компаній вимушені були перевести своїх працівників на віддалений режим роботи. Досі певні офіси продовжують працювати віддалено. Такий формат роботи в перспективі може вплинути на організацію робочого процесу та офісного простору. Але на думку аналітиків, віддалений формат роботи не стане причиною масової відмови від офісів, навпаки, компанії будуть більше інвестувати в якість офісів.

Загалом про наслідки пандемії ще зарано говорити, оскільки вона триває й досі, хоча вже зараз бачимо відповідні зміни. Сподіваємося, що Україна і в цьому випадку зможе продемонструвати вміння виходити з кризи.