КИЇВ — 29 липня 2020 року. Ринок нерухомості — справжній вир, повний шахраїв. Щороку вони вдосконалюють власні схеми злочинного заробітку, перелік яких вже максимально наближений до нескінченності — підробка документів, «продаж повітря» чи навіть квартири з мешканцями, фінансові махінації тощо. Ми вирішили з'ясувати, як не потрапити до рук аферистів — це перша серія інструкцій, допомогла з якою Зореслава Кудиба, провідна адвокатка АО «Моріс Ґруп».

— Якщо ви — дійсний, повноправний власник і хочете продати власну квартиру, то для цього вам необхідні правовстановлюючі документи на квартиру. До таких належать: 1. свідоцтво про право власності, 2. договір дарування, 3. договір купівлі-продажу, 4. свідоцтво про право на спадщину, 5. свідоцтво про частку в спільному майні подружжя або рішення суду. Це перелік документів, які найчастіше зустрічаються в побуті. Проте, їх основна ознака — саме цей документ засвідчує, що Ви — дійсний власник квартири та набули її на законних підставах. Якщо йде мова про договір, то він має бути в нотаріально посвідченій формі.

Наприклад, договір придбання майнових прав на квартиру, попередній договір купівлі-продажу квартири, інвестиційний договір чи договір купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому, не є документами, що засвідчують Ваше право власності на квартиру. По завершенню будівництва житла та введення його в експлуатацію, ви, як інвестор маєте отримати у забудовника засвідчені копії цих документів (і, як правило, довідку забудовника про те, що ви дійсно є інвестором вашої квартири та повністю за неї розрахувалися), виготовити технічний паспорт на квартиру та зареєструвати право власності на квартиру, отримавши відповідний Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Також, покупцю необхідно отримати довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги та довідку про осіб, які зареєстровані та проживають у квартирі, експертний висновок про ринкову вартість квартири. Ці документи потрібні для того, щоби не купити квартиру «з боргами», або в якій зареєстровані та проживають інші особи. Якщо серед таких осіб є дитина, то також треба отримати дозвіл опікунської ради, адже покупцю не потрібні клопоти з виселенням осіб, які там проживають на законних підставах.

Якщо квартира була придбана під час шлюбу чи спільного проживання однією сім’єю, продавцю апріорі необхідно отримати згоду іншого з подружжя. Якщо той відмовляється надати таку згоду чи ви з певних причин не зможете її отримати, квартиру продати ви не зможете.

Проте, на мою думку, значно більший ризик під час укладення договору купівлі-продажу несе саме покупець. Річ у тому, що продавець отримує гроші, тоді як покупець мав би отримати нерухомість. Та чи отримає він її, залежить від законності укладеної угоди.

Насамперед, слід проаналізувати правовстановлюючий документ на квартиру. Одним із ризиків, на якому варто зосередити увагу — це дата оформлення права власності. Якщо воно зареєстроване, як то кажуть, «на днях», то варто задуматися, чому власники так поспішають розлучитися зі своєю нерухомістю. Звісно, на те можуть бути вагомі підстави, як-от хвороби родичів, виїзд закордон чи ситуація, коли особа давно є власником, проте до цього часу в неї не виникала потреба оформити право власності (наприклад, вона вступила в управління спадковим майном, проте відтягувала з отриманням свідоцтва про право власності). Спробуйте толерантно з’ясувати причину такого поспіху — для цього можна також поспілкуватися з сусідами чи проглянути сторінку в соцмережах, за її наявності.

Якщо ви вирішили придбати квартиру в новобудові, то варто купувати лише збудовану та введену в експлуатацію квартиру. Інакше ви ризикуєте просто втратити зароблені кошти та, врешті, повністю залежати від добросовісності забудовника. Навіть якщо ви повністю сплатите її вартість, та не отримаєте від забудовника необхідний пакет документів, то не зможете зареєструвати за собою право власності на квартиру. Судовий спосіб оформлення права власності є досить непростим та часто завершується невдало. Також існує ризик укладення на одну і ту ж квартиру забудовником декількох договорів, адже якихось реєстрів майнових прав не недобудоване майно просто не існує.

Інший ризик — це укладення договору купівлі-продажу не власником, а його довіреною особою. Досить часто таку схему використовують для продажу майна, яке перебуває у спільній сумісній власності подружжя, проте оформлено на одного з них. Якщо у такої, не надто чесна людина, з певних причин відсутній штамп у паспорті про перебування в шлюбі на час придбання майна, і договір підписуватиме його довірена особа, яка може й не знати про шлюб або приховає цей факт, таке майно може бути відчужене. І, звісно, така угода може бути оскаржена в суді.

Також потрібно встановити, чи перебуває квартира в спільній власності подружжя чи осіб, які в цей період проживали спільно однією сім’єю. Якщо перше можна з’ясувати з відомостей паспорта чи Державного реєстру актів цивільного стану громадян, то з іншим трохи важче. Спробуйте переглянути інформацію на сайті «Судова влада України» та встановити, чи не був продавець учасником такого цивільного спору. Знову ж, варто поговорити з сусідами. Вас має насторожити той факт, що саме довірена особа підписуватиме договір, а не безпосередньо власник. Це не стосується випадків, коли власник постійно проживає  закордоном або з інших поважних причин не може з’явитися до нотаріуса.

У підсумку

Одним словом, потенційним покупцю та продавцю треба добре вивчити один одного та всі наявні документи. Потрібно обов’язково звернутися за допомогою до юриста — фахівця у сфері нерухомості. Адже ми окреслили лише загальні правила та випадки, що найчастіше зустрічаються. А кожен випадок — індивідуальний та потребує окремого аналізу.