КИЇВ — 30 червня 2020 року. Захист прав інвесторів у нове будівництво — наболіле для України питання. Нині у ВРУ вже лежить відповідний законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо проєктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості», нібито покликаний вирішити наявні проблеми. Та запропоновані зміни набули значної кількості як прихильників, так і палких опонентів документа. Ситуацію детально проаналізував Андрій Кохан, заступник Голови Комітету АПУ з нерухомості та будівництва, юрист ЮФ Asters.

— З огляду на досвід (і не тільки нашої країни) інвестування в будівництво житла (як спекулятивне, так і у форматі «для себе»), хоча й не є класичною інвестиційною діяльністю, та пов’язане зі значними ризиками щодо часу та вкладених коштів.

Варіація проблем

Проблем, з якими можуть зіткнутися інвестори, на жаль, досить багато. Якщо узагальнити та говорити про найбільш матеріальні, структурувати їх перелік можна так:

1. Пов’язані з відсутністю у забудовника передбаченого законом пакета документів. У такому випадку є ризик того, що будинок так і не почне будуватися. Або ж будівельні роботи будуть зупинені. Також ймовірними є проблеми з прийняттям будинку до експлуатації і підключенням його до комунальних мереж (наприклад, ситуація з «об’єктами Войцеховського»).

2. Пов’язані з відсутністю у забудовника фінансових коштів. У такому випадку, знову ж таки, є ризик того, що реалізація/фіналізація будівництва буде поставлена під загрозу (наприклад, ситуація з «Укрбуд»).

3. Пов’язані з відверто шахрайськими діями забудовників. Кількість ризиків у такому випадку складно окреслити, та найбільш живий, реальний приклад — це ризик повторного перепродажу однієї і тієї ж, іще не побудованої квартири (наприклад, ситуація з «Еліта-Центр»).

Крім того, не варто забувати, що при використанні інвесторами кредитних коштів, залучених у банків, факт зупинки будівельних робіт або навіть консервації будмайданчика часто вже не буде аргументом для надання інвестору кредитних канікул.

Пропозиції щодо захисту прав інвесторів

Анонсований нещодавно законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо проєктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості» повинен адресувати ризики, зазначені в пунктах 1 і 2, з якими зіткнулися тисячі інвесторів зі столиці та частково — у регіонах. До слова, фінальний текст цього документа ще не був офіційно представлений, тому висновки можемо робити лише за непрямими джерелами інформації.

Якщо коротко, то механізм, на роботі якого акцентують розробники законопроєкту, серед іншого, полягає в такому. Ще до початку продажів забудовник повинен отримати дозвіл на будівництво та забезпечити реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Також у запропонованій Єдиній електронній системі повинна бути вказана інформація, що ідентифікує майбутні квартири. При цьому останні повинні продаватися безпосередньо, як майбутні об’єкти нерухомості із зазначенням їх унікальних ідентифікаційних даних.

Перспективи для ринку

При сформованих на ринку обставинах поява законопроєкту здається вельми доречною. Правда, своєчасним його можна було б назвати років 15 тому. Якщо ідеї, озвучені його ініціаторами, встоять при обговоренні у стінах Парламенту та будуть підкріплені механізмами їх імплементації, результат очікується цілком позитивний.

Не можна не погодитися з думкою експертів, мовляв, у разі набуття законопроєктом статусу закону девелоперам стане складніше та дорожче адмініструвати продажу в новобудовах, що може значно відобразитися на ціннику за квадратний метр. Чи виправдано це? Упевнений, що ошукані інвестори з висоти свого досвіду відповіли б на це питання ствердно. Тут також важливо зробити застереження, що законопроєкт не несе в собі панацеї від усіх зазначених вище ризиків для інвесторів. Але випередження навіть окремих потенційних проблем є важливим кроком уперед.

Зміни також повинні надати новий імпульс будівельній індустрії, позбавивши її гравців, які не готові грати за прозорими правилами, і, ймовірно, збільшивши попит з боку споживачів. Останнє очікується також з огляду на анонсоване зниження іпотечних процентних ставок. Будемо стежити за розвитком ситуації.