КИЇВ — 23 червня 2020 року. Дотепер власники земельних ділянок не мали права повноцінно на повноцінну реалізацію свого права власності. Та вже з 1 липня 2021 року заплановано відкриття ринку землі в Україні. Це має забезпечити вільний обіг землі, в тому числі і сільськогосподарського призначення, продаж якої до цього перебував під багаторічним мораторієм. Водночас, подія передбачає нові питання та виклики, що можуть створити загрозу праву власності українців. Задля повного розуміння новацій та попередження ризиків, усі нюанси детально розглянув член Ради Комітету АПУ з питань енергетики, нафти та газу Олег Паракуда, партнер ЮК «SLS Group».

— Визнаючи право приватної власності одним з фундаментальних в демократичному суспільстві, держава розробила ряд механізмів спрямованих на закріплення права власності особи, ідентифікації власника та його майна. Подібні механізми потрібні для захисту від незаконних посягань, адже дозволяють визначити дійсну належність того чи іншого об’єкта конкретній особі. Одним з таких механізмів, що вже сприймається як належне — є інститути реєстрації земельних ділянок та права власності на них у відповідних державних реєстрах.

Громадяни, що вирішили після запуску ринку, здійснити продаж свого паю в першу чергу зіткнуться з питанням «Чи зареєстрована їх земельна ділянка в Державному земельному кадастрі?» Перевірити це можна скориставшись Публічною кадастровою картою; Для треба ввести кадастровий номер у відповідному полі або знайти ділянку безпосередньо на карті. Якщо за результатами пошуку відповідь на нього «Так», то питання знімається. Однак якщо відповідь «ні» — то необхідно буде заглибитись.

Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження, шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку. Відповідно до законодавства державну реєстрацію земельної ділянки здійснюють державні кадастрові реєстратори територіальних органів земельних ресурсів.

Державна реєстрація земельної ділянки

Процедура реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі регулюється Законом України «Про Державний земельний кадастр» та Порядком ведення Державного земельного кадастру.

Відповідно до ст. 24 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» для проведення реєстрації земельної ділянки необхідно подати державному кадастровому реєстратору  заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. До речі, з 10 червня 2020 року заяву та додатки до неї можна подати  онлайн в електронній формі, детальніше про це — далі.

Звернутися з такою заявою мають право: 1. особи, яким надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки у разі її передачі у власність чи користування із земель державної чи комунальної власності, або уповноважена нею особа; 2. власники, користувачі земельних ділянок державної чи комунальної власності (у разі поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок); 3. орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування (у разі формування земельних ділянок відповідно державної чи комунальної власності).

До заяви в обов’язковому порядку додаються:

— оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, (в тому числі позитивний висновок державної експертизи землевпорядної документації у разі, коли така документація підлягає обов’язковій державній експертизі);

— електронний документ, який містить відомості про результати робіт із землеустрою та оцінки земель і є підставою для  внесення даних до Державного земельного кадастру;

— документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації земельної ділянки.

Якщо заява та подані документи відповідають вимогам, визначеним законодавством, державний кадастровий реєстратор приймає заяву до розгляду по суті та обліковує її шляхом реєстрації у Державному земельному кадастрі з присвоєнням їй реєстраційного номера та фіксацією дати її реєстрації. Строк проведення державної реєстрації земельної ділянки, який на сьогодні становить 7 календарних днів з дня реєстрації заяви.

Протягом визначеного строку державний кадастровий реєстратор опрацьовує подані документи і за результатами проведеної роботи здійснює державну реєстрацію земельної ділянки:

— присвоює кадастровий номер земельній ділянці;

— відкриває Поземельну книгу та вносить відомості до неї (крім відомостей про затвердження документації із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також про власників, користувачів земельної ділянки);

— ставить позначку на титульному аркуші документації із землеустрою про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру та повертає заявникові документи. Проставлення державним кадастровим реєстратором такої позначки є підставою для передачі відповідної документації на затвердження органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки державний кадастровий реєстратор на безоплатній основі надає витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Про екстериторіальність: перемоги та зради

В цьому місці необхідно зупинитись, адже саме коли підготовлений пакет документів передано до державного реєстратора починали виникати проблеми: реєстратор знаходив «помилки», вимагав непередбачені законодавством документи або й просто без обгрунтування причин затягував реєстрацію земельної ділянки. Таким чином громадянам натякали на необхідність фінансового сприяння.

З метою унеможливити зловживання з боку «місцевих царьків», державою було запроваджено принцип екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок.

Реалізація проекту почалась ще у 2016 році, коли принцип екстериторіальності було поширено на процедуру погодження документації із землеустрою. В той час для нівелювання «місцевого колориту» було запроваджено механізм відповідно до якого документи подавались до територіального органу Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою у паперовому та електронному вигляді. Протягом одного дня система Держгеокадастру, випадково вибирала територіальний орган Держгеокадастру, який здійснюватиме погодження проекту землеустрою та передавала йому всі необхідні документи. Рішення про відмову або погодження документів приймалося в порядку черговості.

Однак за такої системи був один недолік — у випадку відмови, суб’єкт звернення мав можливість усунути недоліки, але процедура починалась з самого початку. Тобто документи знову подавались і знову випадково перерозподілялись на нового експерта, що проводив погодження. І тут починалось цікаве, адже єдиного підходу до оцінки не було: зауваження попереднього експерта видавались новому експертові необгрунтованими, а от ті моменти, що задовольняли попереднього - неподобалися новому. Знову відмова і вихід на нове коло.

Навіть незважаючи на описаний вище недолік пілотний проект продемонстрував свою ефективність. Тому 03 березня 2020 року, було прийнято Постанову КМУ №208, що з 1 травня 2020 року розширила перелік документації з землеустрою на яку поширюється принцип екстериторіальності (серед яких документація щодо інвентаризації та рекультивації земель, необхідної для зняття та перенесення родючого шару ґрунту). Окрім того з тих пір на погодження до територіальних органів Держгеокадастру документація із землеустрою подається лише у електронній формі з використанням ЕЦП (висновки про розгляд отримуються також онлайн).

На практиці принцип екстериторіальності також довів свою ефективність. За даними Держгеокадастру, із запровадженням екстериторіального погодження проектів відведення, відсоток негативних висновків скоротився від 40 до 15%.

Продовження ідеї екстериторіальності отримало в Постанові КМУ №455 від 03 червня 2020 року (вступила в силу 10 червня 2020 року), якою було запроваджено черговий дворічний пілотний проект із запровадження принципу екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок.

Якщо говорити про деталі то найвідчутнішим є те, що термін відведений на державну реєстрацію земельної ділянки було скорочено з 14 до 7 днів. Окрім того, як випливає з самої концепції екстериторіальності, вибір державного реєстратора, що проводить реєстрацію земельної ділянки відбуватиметься за принципом випадковості.

Окрім того, Постановою удосконалюється механізм виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру. Так, сертифікованим інженерам-землевпорядникам надано повноваження, щодо виправлення помилок у застосуванні систем координат земельних ділянок, які були сформовані до 1 січня 2013 року та відомостей які були перенесені до Державного земельного кадастру, а також помилок у відомостях щодо місця розташування земельних ділянок.

Також спростилась процедура повторної подачі документів для реєстрації у випадку відмови і нарешті державна експертиза землевпорядної документації так само перейшла в онлайн.

Такі новації мають значно підвищити якість надання державних послуг, а залучення сертифікованих інженерів-землевпорядників до упорядкування кадастру - покращити якість публічної інформації.

В той же час 18 червня Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру зіткнулась з технічною неможливістю забезпечити реалізацію принципу екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок в окремих регіонах України. У своєму повідомленні Держгеокадастр не уточнив з чим пов’язані проблеми і у який строк вони будуть усунуті, але запевнив, що робити вже ведуться.

Також, наскільки мені відомо від колег, у землевпорядників є питання до технічної складової, передбаченої Постановою. Відповідно до неї виготовлення документації із землеустрою в електронній формі здійснюється з урахуванням таких вимог: роздільна здатність - 300 точок на дюйм, розмір файлу - не більш як 3 мегабайти. Що робити, якщо документація складає більше сотні сторінок — допоки невідомо, але ті хто вже протестував систему говорять про те що вона приймали файли і розміром в 15 та більше мегабайт. Тому абсолютно незрозумілим є необгрунтоване законодавче обмеження, за умови що система дозволяє його обходити і значно розшити поріг.

Сподіваємось, що ці проблеми будуть усунуті найближчим часом, система запрацює на повну і ніяких «зрад» не буде.

Реєстрація права власності

Після реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі у власника земельної ділянки виникає наступне реєстраційне питання - реєстрації свого права власності на дану земельну ділянку.  Якщо ж ділянка вже була зареєстрована в ДЗК, то є велика ймовірність, що і в Реєстрі речових прав на нерухоме майно інформація про право власності на неї буде відображено. Перевірити це можна і онлайн за невелику плату (33 гривні) на відповідному електронному ресурсі.

Правила реєстрації прав на нерухоме майно, у тому числі на земельну ділянку, визначені, зокрема Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127, яка набрала чинності з 01.01.2016 р.

Доречі, при реєстрації права власності не нерухоме майно, так само працює принцип екстериторіальності. Тож, для реєстрації права на земельну ділянку необхідно звернутись до ЦНАПу чи нотаріуса в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, з відповідним переліком документів, який включатиме:

— витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК);

— копію та оригінал паспорту та ідентифікаційного номеру заявника;

— підтвердження сплати адміністративного збору (210 грн у 2020 році);

— документ — підстава виникнення права на ділянку (договір купівлі-продажу (дарування, міни і т.і.), рішення суду, свідоцтво на спадщину, тощо);

— довіреність, якщо документи подаються представником (нотаріально засвідчена, якщо від фізичної особи);

— оригінал та копію паспорту, ідентифікаційного номеру представника, якщо документи подаються представником.

Звертаю увагу, що витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) не має потреби подавати у випадку, коли документи, які є підставою виникнення, переходу чи припинення права власності або інших прав, містять в собі інформацію про кадастровий номер. 

Стандартний строк розгляду поданих документів складає 5 робочих днів. За результатами розгляду, по спливу строку, має бути видано витяг з реєстру. Однак, варто пам’ятати, що Порядок передбачає, що рішення державного реєстратора розміщується на сайті Мінюсту та має таку ж юридичну силу, як і паперове підтвердження реєстрації права. Крім того, Мінюст передбачає можливість пришвидшеної реєстрації за 2, 24 та 48 годин, щоправда за додаткову плату.

Коли реєстрація прав в Державному реєстрі речових прав буде завершеною, особа може вважатись повноправним власником земельної ділянки та в подальшому зможе розпоряджатись нею за власним розсудом (в тому числі, продати, подарувати, обміняти, тощо). На цьому реєстраційні відносини між державою та громадянином можна вважати завершеними.