Ринок землі: історична перемога чи імітація реформ?

КИЇВ — 31 березня 2020 року. В ніч з 30 на 31 березня Верховна Рада України проголосувала за відкриття ринку сільськогосподарських земель. Чи можна вважати це рішення повноцінною реформою, розповідає керівниця практики нерухомості PwC Legal в Україні Ольга Балицька.

Отже, законопроєкт про ринок землі нарешті потрапив до сесійної зали Верховної Ради та був підтриманий. Чи добре це? І так, і ні. Почнемо з переваг. Безумовно, парламент прийняв історичне рішення, на яке ми чекали ще з 2006 року. Адже саме тоді мав закінчитися термін дії мораторію на продаж сільськогосподарських ділянок. Проте ніхто не наважувався скасувати його остаточно. Сьогодні в умовах тотального карантину та тиску з боку МВФ законодавці все ж таки проголосували за лібералізацію. Тому перший крок зроблено, й вороття немає.

Але на цьому плюси закінчуються, оскільки детальний аналіз свідчить про те, що над законом доведеться ще чимало попрацювати, аби реформа дійсно мала економічний ефект, на який усі розраховували.

Прийнятий закон запроваджує поетапне відкриття ринку землі, починаючи з 1 липня 2021 року. Скористатися правом власності на сільськогосподарську землю спершу зможуть лише фізичні особи, яким дозволяється купувати ділянки загальною площею не більше 100 га. У 2024 році це обмеження втратить чинність, й загальна площа збільшиться до 10 000 га в одні руки. При цьому зберігається заборона на продаж державних та комунальних ділянок

Також з 1 січня 2024 року право володіти сільськогосподарською землею отримають юридичні особи, хоча, нагадаю, спочатку законопроєкт дозволяв їм ставати повноцінними гравцями на земельному ринку з моменту його відкриття. Затверджена парламентом редакція позбавляє їх такої можливості на два з половиною роки. Тому навряд чи ми побачимо сплеск економічної активності в аграрному секторі найближчим часом. Це вплине і на ціноутворення: селяни-власники земель значно програють через відсутність реальної конкуренції на ринку. Втім, фізичні особи-фермери все ж зможуть залучати фінансування, оскільки закон дозволяє робити ділянку предметом застави.

Українські юридичні особи, у складі яких є іноземці, а також іноземні юридичні та фізичні особи отримають право купувати сільськогосподарські землі лише після схвалення такого рішення на загальнодержавному референдумі.

Отже, умови діяльності для найбільших землекористувачів не зміняться зовсім.

Але я все ж таки зберігаю стриманий оптимізм та вірю, що рішення парламенту – це лише перший крок на шляху до повноцінної земельної реформи. Сподіваюся, що тимчасові обмеження введені для того, аби підготувати відповідні механізми, правила прозорого продажу земельних ділянок, сформувати об’єднані територіальні громади, а не з якихось інших міркувань.

Що ж робити потенційним учасникам цього ринку? Звісно ж готуватися. Готуватися вже зараз. Варто провести інвентаризацію земельного банку та усунути виявлені недоліки. Адже будь-яка деталь, наприклад, відсутня або некоректна інформація у державному земельному кадастрі, невчасне прийняття спадщини тощо згодом стануть на заваді успішній транзакції. А відсутність коректно оформленого доступу (як юридично, так і фактично) створить перепони у нормальному використанні землі як зараз, так і в майбутньому. Так само слід завчасно потурбуватися про коректні умови та реєстрацію договорів оренди землі та інші формальності. За будь-яких обставин, держава захищатиме лише законних землевласників та землекористувачів.

А у нас попереду багато роботи з удосконалення прийнятого закону та підготовки до повноцінного відкриття ринку земель, що дозволить влаштувати справжній інвестиційний бум в аграрному секторі.

Новини комітету

Юридична допомога