КИЇВ — 20 березня 2020 року. У зв'язку з останніми подіями, питання земельної реформи не просто притихло, а опинилося під туманним знаком питання. Ми вирішили розвіяти його — про подальшу долю найгучнішої теми останнього півріччя розповіла Олександра Бортман, членкиня Ради Комітету АПУ з аграрного права, адвокатка, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери».

— Останні місяці профільні та непрофільні ЗМІ в більшості майоріли заголовками про відкриття ринку землі. На жаль, останній тиждень ситуація змінилась, та топ-темою стали пандемія та оголошений в Україні карантин. Попри заяви Президента України про продовження розгляду законопроєкту про відкриття ринку землі, Верховна Рада України все ж скасувала на найближчі два тижні свої пленарні засідання. Тож, яка доля чекає на законопроєкту №2178-10, та як COVID-19 вплине на відкриття ринку землі?

Основні положення законопроєкту до другого читання

Як відомо, зміст законопроєкту №2178-10 до другого читання значно змінився у порівнянні з попередньою редакцією. Попри це, до нової редакції законопроєкту надійшло понад чотири тисячі правок. Хоча майже всі правки скоріше за все будуть відхилені, остаточний зміст закону про відкриття ринку землі ми побачимо лише після його опублікування.

Наразі ключовими положеннями законопроєкту та основною зміною у порівнянні з попередньою його редакцією є коло осіб, що зможуть набувати сільськогосподарські землі у власність. Планується, що це будуть виключно громадяни України, юридичні особи України, серед засновників (учасників) яких немає іноземців чи іноземних юридичних осіб, а також територіальні громади та держава.

Іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, а також юридичні особи, створені за законодавством України, які мають серед засновників (учасників) іноземця (іноземну юридичну особу), чи кінцевим бенефіціарним власником яких є іноземець (іноземна юридична особа), не зможуть до схвалення на референдумі відповідного рішення набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Такі жорсткі обмеження, звичайно, породили багато дискусій, а експерти висловлюють різні думки щодо їх наслідків, проте більшість погоджується, що в такому випадку можна говорити не про скасування мораторію на продаж землі, а про заміну одного мораторію на інший.

Передбачається також обмеження щодо продажу землі «в одні руки» — не більше десяти тисяч гектарів. Проте через недосконалу законодавчу техніку наразі незрозуміло, як буде рахуватись кількість земель, що перебуває у власності фізичної та юридичної особи.

Передбачається, що юридична особа зможе набути у власність землі сільськогосподарського призначення площею, що не перевищує загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але в будь-якому випадку не більше десяти тисяч гектарів.

Що стосується фізичних осіб, то до загальної кількості сільськогосподарських земель, що обраховуватиметься для контролю за дотриманням обмеження у десять тисяч гектарів, враховуватиметься площа не тільки земельних ділянок, що перебувають у них у власності, а також земельні ділянки, що належать на праві власності юридичній особі, в якій фізична особа має частку в статутному (складеному) капіталі, акції або пай.

Зрозуміло, що законодавець намагається попередити надмірну концентрацію землі в одних руках, проте в остаточній редакції законопроєкту (у прийнятому законі) сподіваємось побачити чіткіші механізми обрахунку площі земельних ділянок, що перебувають у власності як фізичних так і юридичних осіб, інакше неоднозначність законодавчих формулювань може призвести до великої кількості відмов у реєстрації законних договорів купівлі-продажу земельних ділянок, та, крім того, великої кількості судових спорів, зокрема, з приводу визнання недійсними таких договорів.

Крім того, ще одним ключовим положенням законопроєкту можна вважати конфіскацію сільськогосподарських земель за рішенням суду. Йдеться про випадки, коли до особи, яка не може набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, перейшло право власності на таку земельну ділянку, або якщо земельна ділянка була набута з порушенням правил щодо кола осіб або максимальної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у власності однієї особи.

Якщо до особи, яка не може згідно з законом набувати право власності на сільськогосподарські землі, перейде право власності на таку земельну ділянку, законодавець зобов’язує її відчужити цю земельну ділянку протягом року. Якщо особа цього не зробить, спеціально уповноважений орган зможе звертатись до суду з позовом про конфіскацію земельної ділянки. Те саме стосується і банків, проте їм на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення законодавець дає трохи більший строк – два роки.

Конфісковані земельні ділянки продаватимуть на земельних торгах — електронних аукціонах.

COVID-19 та ринок землі

Події останніх тижнів внесли значні корективи у всі процеси, в тому числі законотворчий. Ще минулого тижня прогнозували, що остаточне рішення по законопроєкту № 2178-10 буде прийнято вже до 20 березня. Наразі зрозуміло – питання відкриття ринку землі відкладено на невизначений термін.

Звичайно, те, що робота Верховної Ради України тимчасово зупинилася, а законопроєкт №2178-10 тимчасово втратив пріоритетність, не означає, що його не приймуть. Проте це найбільш імовірно означатиме, що відкриття ринку землі може не відбутись 1 жовтня 2020 року, як планувалося раніше.

Отже, спрогнозувати, коли Верховна Рада України повернеться до розгляду питання про відкриття ринку землі складно, але навряд чи COVID-19 вплине на намір законодавця відкрити ринок землі чи умови, на яких він функціонуватиме, хіба що карантинні заходи скоріше за все відтермінують відкриття ринку землі у часі.