КИЇВ – 24 квітня 2019 року. Комітет АПУ з аграрного права провів засідання, присвячене актуальним проблем користування землями сільськогосподарського призначення через призму законодавства та практики. В обговоренні взяли участь Сергій Пагер, керуючий адвокат АБ «Сергія Пагера», Олександра Бортман, юрист АО «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», Андрій Кохан, юрист ЮФ Asters, Світлана Тетеря, старший юрист ЮФ EVERLEGAL, адвокат.

Щодо судової практики розірвання договорів оренди та емфітевзису, Сергій Пагер зазначив: «Основними причинами розірвання договорів оренди є зниження родючості ґрунтів та недотримання сівозмін». Він детально звернув увагу на те, що в Україні є регіони, пристосовані до вирощування тієї чи іншої культури, наприклад, південні регіони – для озимих зернових (ячмінь, пшениця) і весняних культур – сонях. За його словами, на практиці 3-4 культури у сівозміні, у цьому випадку порушується Постанова Кабінету Міністрів про порядок сівозміни – сонях через 7 років тощо. «Справа була така, що за три роки посіяно один раз сонях і двічі кукурудзу. За основу взяли родючість ґрунтів 1996 року. Порушується порядок сівозміни та і сама природа змінюється в силу зміни клімату. Це треба враховувати, що і стало підставою розірвання договору оренди. На сьогодні 80% підприємств не дотримуються сівозміни», – зауважив спікер.

Також договір вважається недійсним, якщо суд встановив, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору. Наприклад, орендодавці не завжди знають про переважне право орендаря, тому не чекають строку закінчення договору і вже на наступний день після закінчення строку договору заключають новий договір – це є підставою визнати договір недійсним.

Поширеними спорами є подвійна реєстрація оренди, з 01.01.2013 року – реєстр переведено до Міністерства юстиції України, а до цього реєстрували у паперових книгах. Не відбулося централізованої передачі даних і почали робити подвійну реєстрацію. «У такому випадку треба встановлювати хронологію земельної ділянки, – радить Сергій Пагер.

Наступним доповідачем виступила Олександра Бортман і розповіла, що робити з договором оренди, якщо орендодавець помер. За словами пані Олександри, якщо орендодавець помер до «підписання» договору, то зрозуміло, що відсутність особистого підпису є підставою визнання договору недійсним, але якщо всі істотні умови договору відбулися за життя орендодавця, а реєстрація договору після смерті, то це не впливає на дійсність договору. «Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку», – нагадує Олександра Бортман.

Про землі сільськогосподарського призначення в призмі прав іноземних підприємств розповів Андрій Кохан. Щодо права постійного користування, то чітко заборонено законодавством, а з правом приватної власності та іноземної компанії виникають незрозумілі питання: «Ст. 22 та ст. 82 Земельного Кодексу забороняють набувати і передавати іноземним компаніям та громадянам земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Але у контексті права власності знаходиться білий механізм обходу заборони через проміжні українські компанії. Ст. 82 передбачає три категорії юридичних осіб, що мають право набувати право власності на земельну ділянку: юридичні особи (створені громадянами України або українськими юридичними особами), іноземні юридичні особи, що мають обмежене право та спільні підприємства.

Якимось чином законодавець забув про категорію українських юридичних осіб, засновником якої є іноземний суб’єкт. Якщо розібратися, то така категорія взагалі не має права набувати у власність жодну земельну ділянку. Питання дуже важливі і в бізнесі можуть коштувати дуже великих грошей», – пояснив пан Андрій.

Завершили засідання обговоренням Законопроекту № 8121. Новинки у законі для орендарів презентувала Світлана Тетеря. Серед нововведень до реєстру вноситься відмітка поновлення договорів: «Переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк реалізується через укладання нового договору, а не додаткової угоди. Для земель державної та комунальної власності здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Також доповідач зазначила, що строк дії договору оренди землі обчислюється від дати його укладання, але саме право оренди виникає з моменту реєстрації такого права», –  пояснює пані Світлана.

Під час засідання учасники активно коментували презентації, висловлювали думки, та поділились досвідом. На завершення подякували один одному за плідний діалог.