Особливості проведення аудиту земельного банку при М&А в агросекторі

КИЇВ — 18 січня 2018 року. Комітет з аграрного права Асоціації правників України провів засідання, темою якого стало обговорення особливостей аудиту земельного банку при М&А в агросекторі.

Своїм досвідом з учасниками засідання ділилися партнери ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимир Ігонін та Олег Качмар, модерував захід Максим Максименко, старший юрист ЮФ AVELLUM.

Спікери присвятили свої доповіді питанням проведення аудиту земельного банку, обговорили якість земельного банку і ціну в M&A договорі, а також торкнулися питань судового оскарження наслідків невдалого аудиту.

Максим Максименко розповів про етапи проведення юридичного аудиту та окреслив проблемні питання щодо оренди землі. Так, аудит земельного банку складається з таких етапів: запит документів та інформації; порівняння внутрішнього обліку з договірною базою та даними реєстру прав; виявлення «шахівниці»; виїзд на місцевість; перевірка правовстановлюючих документів на предмет наявності юридичних дефектів; перевірка належного виконання договорів; перевірка реєстру судових рішень.

Спікер із власного досвіду підказав, на що варто звертати увагу при проведенні такого аудиту: недійсність договору оренди (відсутність повноважень, відсутність істотних умов), недійсність договору купівлі-продажу (порушення переважного права, іпотека ділянки, режим приватизованих ділянок), розірвання договору оренди (несплата орендної плати, нецільове використання ділянки).

Обговорили питання поновлення договорів оренди землі. Пан Максименко розповів про порядок поновлення та проблемні питання, що можуть виникнути при цьому.

Естафету перехопив Олег Качмар із доповіддю про те, до чого призводить неякісний аудит земельного банку, тобто про судові спори.

Доповідач окреслив перелік таких спорів: визнання недійсними договорів у зв’язку з тим, що договори взагалі не підписані зі сторони орендодавця; визнання недійсними договорів у зв’язку з тим, що договори підроблені (підписані, але не орендодавцем); спори щодо «подвійної оренди» землі (визнання недійсними договорів, укладених пізніше; скасування реєстрації права оренди, зареєстрованого пізніше); поновлення, продовження договорів оренди землі (визнання поновленими/продовженими договорів).

Серед рекомендацій щодо проведення аудиту, які надав експерта, зазначено: необхідність ретельно перевіряти оформлення (підписання), реєстрацію договорів/прав оренди; перевіряти реєстрацію договорів у старих реєстрах/наявність вже зареєстрованих прав оренди в РРП; перевіряти наявність/відсутність «мертвих душ»; виконання договорів (виплату орендної плати) та строк дії договорів (строки оренди).

Володимир Ігонін описав чинники, притаманні M&A в агросекторі. Зокрема, сезонність бізнесу обумовлює жорсткі строки для трансакцій. Саме через обмежений час перед закриттям угоди іноді проводиться тільки вибіркова перевірка земельного банку, а повна перевірка — вже після зміни контролю над бізнесом з відповідною корекцією ціни.

Пан Ігонін описав кілька кейсів із власної практики, які показують, як результати аудиту земельного банку відображаються в M&A договорі. Зокрема, Володимир навів приклади гнучких моделей ціноутворення, які дозволяють ефективно і прозоро для сторін корегувати ціну трансакції залежно від якості земельного банку.

Заходи, що проводять комітети АПУ, спрямовані на обговорення проблемних питань правозастосовної практики та покликані знайти спільні ефективні рішення шляхом обміну досвідом і напрацювання пропозицій та рекомендацій щодо вдосконалення законодавства. Долучайтеся до наших заходів, анонс яких ви знайдете на сайті АПУ.

Новини комітету

Юридична допомога