На що варто звернути увагу під час укладення договорів оренди комерційної нерухомості, щоб уникнути негативних наслідків під час їх виконання? На це запитання Юлія Підлісна, членкиня Асоціації правників України, юристка AVELLUM, відповіла в колонці для ЮРЛІГИ.

В умовах динамічного бізнес-середовища та відсутності надійних довгострокових прогнозів оренда стає оптимальним інструментом для забезпечення українського бізнесу необхідною комерційною нерухомістю.

Водночас непередбачуваність майбутнього вимагає від орендарів та орендодавців ретельно та виважено підходити до визначення тих чи інших умов договору оренди.

Нижче ми розглянемо основні юридичні аспекти, на які слід звернути увагу під час укладення договорів оренди комерційної нерухомості, щоб уникнути негативних наслідків під час їх виконання.

1. Порядок визначення та зміни орендної плати

Одним із найважливіших елементів договору оренди є чітке визначення орендної плати. Це включає не тільки розмір платежів, але й порядок їх сплати, а також механізм їх перегляду.

Ще починаючи з періоду карантину, вітчизняний бізнес зіткнувся з низкою викликів внаслідок неможливості повноцінно використовувати орендовані приміщення. На жаль, за таких обставин більшість договорів оренди не містила ефективних процедур зменшення або тимчасового звільнення від орендної плати. З початком повномасштабної війни ця проблема набула ще більшої актуальності.

За загальним правилом, орендар має право вимагати зменшення або тимчасове припинення сплати орендної плати у ситуаціях, коли у нього об'єктивно немає можливості повністю або частково використовувати майно (частини 4 та 6 статті 762 Цивільного кодексу України («ЦК України»)).

Однак реалізація цих законодавчих положень на практиці не завжди ефективна.

Зокрема, інтерпретуючи частину 6 статті 762 ЦК України, Верховний Суд у справі № 914/675/22 зазначив, що факт військової агресії сам по собі не свідчить про принципову неможливість використання відповідачем орендованого майна. Ще в період ковід-пандемії Верховний Суд у справі № 911/3067/20 також висловив позицію, що за наявності доступу до приміщення і зберігання там речей не йде мова про повну неможливість використовувати приміщення, а отже, і про повне звільнення від орендної плати.

У результаті багато орендарів зіткнулися із ситуацією, коли у них були відсутні юридичні механізми вимагати звільнення від орендної плати, навіть за умови відсутності доступу до приміщення. Звісно, після початку повномасштабного вторгнення більшість орендодавців погодилися добровільно зменшити своїм орендарям плату, усвідомлюючи важкість ситуації. Однак завжди варто передбачати наперед усі можливі несприятливі наслідки, щоб потім не покладатися виключно на сприятливе відношення контрагента.

Тому необхідно із самого початку визначити в договорі порядок та підстави зменшення орендної плати та випадки, коли орендна плата не підлягає сплаті, у тому числі передбачити, у який строк та яким способом повинно бути повідомлено контрагенту про такі обставини.

Також варто пам'ятати, що суди скептично ставляться до спроб орендаря отримати зменшення або звільнення від плати у зв'язку з обставинами, які вже існували або могли бути передбачені на момент укладення договору. Зокрема, у справі № 910/7495/16 Верховний Суд вирішив, що відповідач, приймаючи нежитлове приміщення в орендне користування в червні 2014 року, був обізнаний із ситуацією, що склалася у місті Донецьку, та дійшов обґрунтованого висновку, що факт проведення антитерористичної операції, на яку відповідач послався як на обставину втрати можливості користування орендованим приміщенням, не є підставою для звільнення відповідача від сплати орендної плати в порядку частини 6 статті 762 ЦК України.

Відповідно, вже на рівні договору важливо передбачити усі можливі підстави для отримання орендарем пільгових фінансових умов. При цьому, керуючись принципом свободи договору, сторони можуть визначити досить широкий перелік обставин, які впливатимуть на розмір орендної плати.

У сучасних реаліях до такого переліку орендарю варто пропонувати віднести, зокрема, регулярні обстріли території, на якій знаходиться об'єкт, відсутність протягом певного часу водо- та електропостачання, прийняття державою актів, які обмежують ведення бізнесу орендаря, суттєве зростання курсу гривні до іноземних валют, суттєве зростання цін на товари та послуги, які необхідні для функціонування бізнесу орендаря тощо.

2. Форс-мажорні обставини

Враховуючи непередбачуваність нашого життя, розділ договору оренди, присвячений форс-мажору, має бути підготовлений дуже уважно.

За загальним правилом, форс-мажор звільняє особу від відповідальності за неналежне виконання зобов'язання, якщо воно є наслідком дії непереборної сили (частина 1 статті 617 ЦК України, частина 2 статті 218 Господарського кодексу України).

Розглядаючи форс-мажор, в першу чергу варто зазначити, що для договорів укладених після початку повномасштабного вторгнення, військові дії та обмеження, пов'язані із запровадженням воєнного стану, навряд чи будуть тлумачитися як форс-мажорні обставини, оскільки вони існували на момент виникнення правовідносин та не є непередбачуваними. У разі, якщо сторони готові погодити спеціальні умови оренди у випадках ескалації військової ситуації чи перебоїв в постачанні комунальних послуг, це варто врегулювати в договорі окремо від форс-мажорних обставин.

Окрім того, необхідно чітко зазначити в договорі, якими документами підтверджується наявність форс-мажорних обставин, порядок та строки і) повідомлення про їх виникнення та іі) надання документів на їх підтвердження.

Зазвичай наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловою палатою України («ТПП України») та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами шляхом видачі сертифіката (статі 14, 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати України»).

Однак у договорі варто однозначно визначати, чи використовується сертифікат ТПП України як єдиний належний доказ, що може підтвердити існування форс-мажору. Так, у разі відсутності такої вказівки Верховний Суд у справі № 910/7679/22 визнав, що навіть за відсутності сертифіката ТПП України сторона не позбавлена можливість доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами.

Також варто зазначити наслідки ненадання документів про підтвердження існування форс-мажорних обставин в певний строк, зокрема, чи позбавляє це сторону договору посилатися на настання форс-мажорних обставин як на підставу звільнення від відповідальності. У своїй практиці Верховний Суд наголошував, що про те, чи сторона позбавляється права посилатися на форс-мажорні обставини через несвоєчасне повідомлення, має бути прямо зазначено саме в договорі.

3. Повідомлення про дострокове припинення договору

Частими бувають ситуації, коли з тієї чи іншої причини сторона приймає рішення достроково припинити дію договору оренди.

У разі, коли договір допускає одностороннє припинення, така можливість зазвичай прив'язана до вчасного та належного повідомлення іншої сторони про відповідний намір. На жаль, у разі виникнення конфлікту між орендарем та орендодавцем, та зі сторін, яка не бажає дострокового розірвання, може маніпулювати нечітко прописаними положеннями договору щодо процедури такого повідомлення.

Наприклад, орендодавець, який зацікавлений в продовженні строку оренди та нарахуванні орендної плати, може не отримувати повідомлення орендаря про розірвання договору, продовжуючи таким чином строк оренди.

Щоб мінімізувати відповідні ризики, важливо визначити договором наступні аспекти:

• чи допускається повідомлення про розірвання договору за допомогою електронної пошти? Якщо так, то які реквізити обов'язково має містити таке повідомлення?

• у разі поштового відправлення який тип поштового відправлення має використовуватися? Чи вважається повідомлення доставленим, якщо адресат відмовився від отримання чи був відсутнім за адресою?

• чи має повідомлення бути адресоване конкретній посадовій особі адресата?

• чи вважаються повідомлення отриманими в дату доставлення чи на наступний день?

Також обов'язково варто включати положення, що в разі зміни реквізитів для листування, відповідна сторона зобов'язана протягом конкретного строку повідомити іншу сторону про такі зміни. При цьому, усі повідомлення, що надсилалися на попередню адресу до отримання такого повідомлення, є такими, що були належно направлені іншій стороні.

4. Порядок та строк звільнення орендованої нерухомості

Важливою запорукою безконфліктних орендних відносин є чіткий договірний алгоритм повернення приміщень.

Відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У зв'язку з тим, що «негайно» — оціночне питання, договір має чітко встановлювати строки повернення. Це є також актуальним у світлі положень статті 772 ЦК України, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Окрім того, у договорі потрібно передбачити чіткий порядок підписання акту-приймання передачі, обумовити стан, у якому нерухомість має бути повернута, встановити критерії нормального зносу, та передбачити, чи має орендодавець право не прийняти приміщення, якщо його не влаштовує стан останнього.

Зокрема, у справі № 922/2531/15 Вищий господарський суд України вказав, що без зазначення протилежного в договорі, якщо відповідач звільнив приміщення, навіть за умови погіршення речі, переданої у найм, орендодавець не може ухилятись від прийняття майна з оренди та підписання акту про його повернення, одночасно вимагаючи сплати орендної плати.

У цьому аспекті орендарю також необхідно наполягати на включення в договір положень, що встановлюють порядок підписання акту-приймання передачі у випадках, коли орендодавець відмовляється від його підписання. Зокрема, можливим алгоритмом дій є уповноважити орендаря здійснити фото- та відеофіксацію стану приміщення, після чого скласти та підписати в присутності свідків односторонній акт. Такий акт за умовами договору буде виступати належним підтвердженням повернення приміщення.

Висновок

Отже, договір оренди комерційної нерухомості повинен бути вибудуваний таким чином, щоб максимально враховувати потенційні ризики та забезпечувати гнучкість відносин у мінливих умовах. При цьому важливо пам'ятати, що ретельно продумані умови договору здатні не лише забезпечити захист прав та інтересів сторін, але й створити умови для тривалих та продуктивних бізнес-відносин.

Орендодавці та орендарі повинні сумлінно обговорювати та погоджувати основні умови оренди, а також передбачити ефективні механізми адаптації договору до змін у законодавстві та ринкових умов. У цьому відношенні судова практика повинна служити орієнтиром для вироблення оптимальних умов договору, що мінімізують ризики для обох сторін.