КИЇВ — 31 травня 2021 року. В межах спільного проєкту Асоціації правників України, Верховного Суду та Асоціації розвитку суддівського самоврядування України відбулася чергова онлайн-зустріч, присвячена актуальній практиці ВС. Головною спікеркою стала Ольга Ступак, суддя Касаційного цивільного суду у складі ВС, яка розглянула ключові позиції Верховного Суду щодо іпотечних спорів.

Всі вебінари від АПУ доступні за посиланням

Передмова

Ольга Ступак зазначила, що після запровадження нових процесуальних фільтрів у 2020 році найпоширенішою підставою для звернення до касаційного суду є неврахування судом правових висновків ВС. 

Водночас вона наголосила, що варто звертати увагу на обов’язкову наявність у касаційних скаргах посилань на релевантну практику ВС, інакше касаційне провадження може бути закрите.

Щодо визнання іпотечних договорів недійсними

Суддя зауважила, що ключовою підставою для визнання іпотечних договорів недійсними заявляються: 

— відсутність згоди другого з подружжя;

— укладення правочину без погодження з органом опіки та піклування. При цьому, пані Ступак сказала, що в таких ситуаціях є зловживання у вигляді недобросовісної поведінки, коли іпотекодавець приховує факт наявності дітей, знімає дітей із реєстрації тощо;

— невведення об’єкта в експлуатацію на момент укладення договору:

«..те, що Закон України «Про іпотеку» не визначав майнові права як предмет іпотеки на момент укладення договору, не може свідчити про його недійсність відповідно до постанови ОП КЦС від 4 липня 2020 року у справі № 520/10060/16-ц) тощо», — розповіла Ольга Ступак. 

Про способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судові, позасудові

Відповідно до постанови ВП ВС від 21 березня 2018 року в справі №760/14438/15-ц звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса чи згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Суддя підкреслила: законом перебачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання.

Також спікерка навела постанову ВП ВС від 11 квітня 2018 року в справі №554/14813/15-ц(14-66цс18). Тут сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору по задоволення його вимог. Та суди встановили, що докази укладення такого договору у матеріалах справи відсутні. Прийняття нотаріусом рішення про держреєстрації права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, визнано протиправним.

Основні вимоги до процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку

Суддя зауважила, що більшість спорів цієї категорії стосується саме оскарження позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, а не власне судового стягнення. При цьому важливо, що іпотекодержатель перед зверненням стягнення на предмет іпотеки має надіслати іпотекодавцю та боржнику письмову вимогу про усунення порушення за 30 днів до цього, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Крім того, він повинен мати підтвердження, що останній її отримав:

«Відсутність підтвердження отримання такої вимоги є однією з поширених підстав для оскарження в суді позасудового стягнення на предмет іпотеки», — зазначила пані Ступак.  

Щодо виселення з іпотечного майна 

Щодо цього питання Ольга Ступак зауважила, що проблема неможливості виселення боржників із іпотечного майна без надання іншого житла не може бути вирішена судовою практикою — законодавець має осучаснити ст. 109 ЖК Української РСР.

Так, відповідно до Постанови ВП ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. 

Як виняток допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на житло, що було придбане громадянином коштом кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. 

Суд зробив висновок, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на жиле приміщення застосовуються як положення ст. 40 Закону України «Про іпотеку», так і норма ст. 109 ЖК УРСР. 

Також суддя навела Постанову ОП КЦС від 12 квітня 2021 року у справі № 310/2950/18 щодо виселення з предмета іпотеки. Вказано, що за тією ж нормою виселення без надання іншого житла відбувається, якщо саме воно було придбане за кредитні кошти. 

У разі, якщо за ці кошти було набуто інший об’єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житло, що передане в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного житла не допускається.

На завершення заходу Ольга Ступак розповіла про перспективи застосування Закону 1381-Х та відповіла на запитання учасників.

З презентацією судді можна ознайомитися за посиланням.

Вступити до АПУ. Telegram-канал. YouTube-канал.

Якщо ви бажаєте підтримати діяльність АПУ, будемо вдячні, якщо ви зробите це за посиланням.