КИЇВ — 31 травня 2021 року. Успішним голосуванням завершилась тривала робота нардепів над тисячами поправок до законопроєкту №2194. Законопроєкт, який отримав назву нової земельної Конституції, справді є революційним у правовому регулюванні земельних відносин. Що саме зміниться зі вступом цього Закону в силу? Які покращення, спрощення та дерегуляції у сфері землі він принесе?

Розглянути ключові зміни, які скоро можуть стати частиною земельного законодавства, допоміг Богдан Яськів, старший партнер TOTUM LF, адвокат, к.ю.н.

Суттєвий перерозподіл повноважень органів державної влади у сфері земельних відносин

Зміни передбачають перерозподіл повноважень у сфері розпорядження землями в частині їх територіальної приналежності, а також перерозподіл повноважень у частині контролю за використанням та охороною земель. Також зазнають змін повноваження Держгеокадастру у зв’язку з дерегуляцією низки сьогоднішніх функцій, наприклад, скасовується державна експертиза землевпорядної документації.

Передача територіальним громадам значної частини земель з державної в комунальну форму власності за межами населених пунктів

Прийнятий Закон передбачає, що землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім винятків, що чітко передбачені в новому Законі.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на них. Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність із дня набрання чинності Законом.

Розширені повноваження органів місцевого самоврядування у сфері контролю за використанням та охороною земель

Після набрання Законом сили місцевим радам достатньо буде прийняти рішення про здійснення контролю за використанням та охороною земель в обсязі, визначеному Законом, і отримати повноваження для своїх виконкомів у сфері контролю за використанням та охороною земель громади замість обмеженого самоврядного контролю, який скасовується.

Змінений порядок розробки, погодження та затвердження документації із землеустрою

Насамперед змінами передбачено збереження мовчазної згоди на розробку проєкту землеустрою виключно на випадки формування земельних ділянок, на якихрозташовані будівлі та споруди. Всі інші випадки формування на підставі проєкту землеустрою вимагатимуть дозволу на його розробку.

Важливою новацією є те, що проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок не погоджуватимуться, а лише затверджуватимуться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 Земельного кодексу України.

Законом встановлено єдиний строк для погодження будь-якої документації — 10 робочих днів.

І одна з найважливіших новацій у процедурі формування ділянки — скасування державної експертизи землевпорядної документації. Нарешті п’яте колесо процедури буде вилучене.

Змінений режим використання земельних ділянок окремих категорій земель

Наприклад, на землях оздоровчого призначення можна буде здійснювати будівництво об’єктів житлового, громадського призначення та інших об’єктів, іншу господарську діяльність за умови дотримання режимів округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, якщо така діяльність сумісна з охороною природних лікувальних ресурсів і відпочинком населення.

А на землях рекреаційного призначення (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об’єктами фізичної культури та спорту, інших аналогічних об’єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об’єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.

Законом дозволяються реконструкція, реставрація та капітальний ремонт існуючих об’єктів на прибережних захисних смугах. Робимо запас попкорну і будемо спостерігати за цією новацією на практиці.

Деталізований порядок правового регулювання трансформації земельних ділянок

Новий Закон передбачає, що поділ, об’єднання земельних ділянок, що перебувають у заставі, здійснюється за згодою землекористувача, заставотримача. Поділ, об’єднання земельних ділянок, що перебувають у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача, заставотримача. Справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально.

Земельні ділянки можуть бути об’єднані, якщо вони мають однакове цільове призначення. У разі поділу земельної ділянки, об’єднання земельних ділянок сформовані земельні ділянки зберігають своє цільове призначення.

Удосконалене правове регулювання емфітевзису, суперфіцію та сервітуту

Прямо передбачена заборона на передачу власником земельної ділянки іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію, якщо земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником.

Максимальний строк емфітевзису — 50 років, незалежно від форми власності.

Передбачено новий вид сервітуту — право прокладання та експлуатація ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій, а також автоматичний перехід земельного сервітуту до нового власника об’єкту нафтогазовидобування, трубопровідного транспорту, енергетики, передачі електричної енергії.

Законом передбачено можливість передачі права емфітевзису та суперфіцію в іпотеку.

Встановлено порядок визначення спільних меж земельних ділянок

Власник земельної ділянки, землекористувач має право вимагати від власника суміжної земельної ділянки сприяння у встановленні спільних меж, а також встановлення або відновлення межових знаків, у разі, якщо вони відсутні, зникли, перемістилися або стали невиразними. У разі відсутності згоди власника суміжної земельної ділянки встановлення спільних меж буде здійснюватися за рішенням суду.

Деталізований порядок реалізації переважного права на викуп земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Законом встановлюється черговість на переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

— у першу чергу — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

— у другу чергу — орендар земельної ділянки.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб’єктом іншій особі, яка відповідно до Закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Така передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення буде здійснюватися за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право, і підлягатиме державній реєстрації як обтяження речових прав на земельні ділянки.

Удосконалений механізм набуття права на земельну ділянку за давністю користування

Закон передбачає, що набуття громадянами права власності на земельну ділянку за давністю користування буде здійснюватися в порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами згідно зі статтею 118 Земельного кодексу України в межах норм, визначених статтею 121 Земельного кодексу України. Фактично, набувальна давність прирівняна до інституту приватизації землі в межах норм, встановлених законодавством.

Врегульований порядок формування лотів на земельних торгах

Законом передбачено, що земельні торги проводяться виключно у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував зафіксовану в ході проведення земельних торгів залежно від лота:

— найвищу ціну за земельну ділянку;

— найвищу ціну за право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

— найвищу ціну за право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій);

— найвищу орендну плату за земельну ділянку.

Встановлено, що розмір гарантійного внеску за лотом становить 5% стартової ціни продажу земельної ділянки чи права емфітевзису, суперфіцію або 30% стартового розміру річної орендної плати.

Також передбачено, що площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів. Такий підхід до розміру лоту дозволить брати участь в аукціоні широкому колу осіб, а не тільки великим гравцям.

Детально врегульований механізм припинення права користування земельними ділянками, що використовуються з порушенням земельного законодавства

Новий Закон детальніше описав алгоритм реагування та правові наслідки порушення земельного законодавства для землекористувачів. Передбаченні зміни до статті 144 Земельного кодексу України про припинення права користування на землю, які передбачають посилення відповідальності за порушення земельного законодавства.

У разі неусунення наслідків порушення земельного законодавства у 30-денний строк орган державного контролю за використанням та охороною земель або орган державного контролю за охороною навколишнього природного середовища звертаються до суду з позовом про:

— розірвання договору оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки або договору про встановлення земельного сервітуту;

— припинення права постійного користування земельною ділянкою.

Удосконалено порядок здійснення землеустрою та питання розробки документації із землеустрою

Прийнятим Законом передбачено нові види документацій із землеустрою:

— проєкт землеустрою щодо встановлення меж територій територіальних громад;

— технічна документація із землеустрою щодо резервування цінних для заповідання територій та об’єктів;

— технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини.

Документація із землеустрою розробляється в електронній та паперовій формах у вигляді схеми, проєкту, робочого проєкту або технічної документації. Затверджена документація із землеустрою є публічною та загальнодоступною.

Удосконалено порядок здійснення реєстрації речових прав на землю в частині іпотеки права оренди, емфітевзису та суперфіцію

Закон передбачає внесення змін до Закону України «Про іпотеку» в частині предмету іпотеки. Так, предметом іпотеки може бути право оренди, емфітевзис чи суперфіцій.

Включене до іпотечного договору іпотечне застереження буде документом, що посвідчує перехід такого права до іпотекотримача, заміну особи користувача земельної ділянки у договорі емфітевзису чи суперфіцію, а також підставою для державної реєстрації такого права.

Як видно, Закон зачіпає широкий пласт регулювання земельних відносин і вносить суттєві зміни в правове поле земельної сфери. Звісно, кожен із напрямів вимагає більш детального аналізу, але про це поговоримо вже в окремому матеріалі. 

Далі буде.

Вступити до АПУ. Telegram-канал. YouTube-канал.

Якщо ви бажаєте підтримати діяльність АПУ, будемо вдячні, якщо ви зробите це за посиланням.