ОДЕСА — 15 березня 2021 року. Придбання нерухомості — відповідальна подія в житті кожної людини. Значна вартість об’єктів нерухомості, ризик втрати заощаджень через недобросовісні сторони угод із купівлі-продажу омріяних квадратних метрів створюють напруження навколо цих правовідносин, потребують ретельної та клопіткої перевірки як продавців, так і самого об’єкта нерухомості.

Виокремити головні моменти, на які обов’язково слід звернути увагу, якщо ви маєте намір придбати житло безпечно, допомогла Ольга Таранець, адвокатка АО «Юридичне бюро Сергєєвих». 

— Розглянемо алгоритм дій і можливі ризики при придбанні житла на вторинному ринку.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна обов’язково укладається в письмовій формі та нотаріально посвідчується. Нотаріуси, звісно, відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій при підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна мають перевірити відсутність перешкод для здійснення продажу.

Однак покупцю слід також заздалегідь докласти зусиль, оцінити наявні документи та зважити усі ризики до моменту нотаріального посвідчення правочину. Слід з’ясувати, хто є власником нерухомості, чи є ця особо дієздатною. Необхідно отримати паспортні дані та реєстраційний номер облікової картки платника податків продавця (всіх співвласників нерухомості), переконатися, що зазначені документи дійсні. Отримані відомості дають можливість перевірити продавця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна, в Державному реєстрі боржників, на офіційному веб-порталі «Судова влада» та в Реєстрі судових рішень (чи не є об’єкт нерухомості предметом спору).

Якщо від імені продавця виступає особа за довіреністю, слід обов’язково зв’язатися з власником з метою перевірки його наміру продавати нерухомість.

Слід перевірити наявність правовстановлюючих документів на об’єкт нерухомості, перелік яких зазначено в п.п. 1.2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій, а також сформувати інформаційну Довідку з Державного Реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна. Якщо речові права на нерухоме майно були зареєстровані до 01.01.2013 року, для отримання відомостей про об’єкт нерухомості необхідно звернутися в БТІ.

Щоб з’ясувати, чи мають місце неузаконені перепланування, слід запросити у продавця технічний паспорт на об’єкт нерухомості.

На момент здійснення продажу за адресою об’єкта нерухомості всі особи повинні бути зняті з реєстрації місця проживання. Довідка про склад сім’ї та/або кількість осіб, зареєстрованих у житловому приміщенні, отримана в ЦНАП, дасть можливість перевірити відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваною нерухомістю, адже зазначені особи можуть надалі пред’явити законні права на проживання. Якщо право власності належить неповнолітній особі або така особа зареєстрована за місцем проживання за адресою об’єкта нерухомості, обов’язково потрібен дозвіл місцевого органу опіки і опікування на відчуження.

Необхідно з’ясувати, чи немає діючих укладених договорів оренди об’єкта нерухомості. У разі, якщо нерухомість була придбана продавцем у шлюбі, угода не може відбутися без нотаріально засвідченої письмової згоди чоловіка або дружини. Якщо квартиру набули в порядку спадкування, дарування або до укладання шлюбу, то згоди іншого з подружжя не потрібно.

Якщо продавець володіє об’єктом нерухомості на праві спільної часткової власності, додатково слід отримати від всіх інших учасників відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається.

Якщо продавець отримав квартиру у спадок, краще перевірити, чи не претендують на квартиру інші спадкоємці, проаналізувати офіційний веб-портал «Судова влада» на предмет наявності відповідного спору.

Проведення експертної грошової оцінки нерухомості обов’язкове. Не слід навмисно мінімізувати та без підстави занижувати вартість нерухомості. У разі визнання договору купівлі-продажу недійсним існуватимуть правові підстави вимагати від продавця лише суму, зазначену в оцінці.

Враховуючи, що розрахунки за договорами купівлі-продажу, зазвичай, перевищують 50 000 гривень та повинні здійснюватися шляхом перерахування коштів на банківські рахунки, слід заздалегідь потурбуватися про їх відкриття або звернутися за порадою до співробітників банку.

Варто перевірити відсутність заборгованості зі сплати комунальних платежів.

Розглянемо особливості здійснення правовідносин з купівлі-продажу речових прав на нерухоме майно, яке є новозбудованим об’єктом та/або будування якого лише планується, звернемо увагу на алгоритм дій, спрямований на мінімізацію ризиків при придбанні нерухомості на первинному ринку (новобудови).

Перш за все, необхідно перевірити виконавців робіт (послуг), пов’язаних зі створенням новозбудованих об’єктів (забудовника, підрядників, продавців) у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань на предмет з’ясування стану реєстрації в Реєстрі, видів економічної діяльності тощо.

Перевірити репутацію забудовника та/або посередників у мережі Інтернет, Єдиному державному реєстрі судових рішень за допомогою сервісів Contr Agent чи Opendata.

Наступним кроком слід перевірити документацію на будівництво: ліцензію на будівельні роботи, містобудівні умови і обмеження, дозвіл на будівництво, документи на землю (запитати та дослідити документи, які підтверджують право володіння або користування земельною ділянкою, в Публічній кадастровій карті необхідно перевірити цільове призначення земельної ділянки), декларацію про початок будівельних робіт, технічні умови на підключення комунікацій (окремо електропостачання, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності). На перехідний період, до початку роботи Державної інспекції архітектури та містобудування України, повноваження у сфері архітектурно-будівельного контролю виконує Державна архітектурно-будівельна інспекція України, а тому не зайвим буде перевірити дійсність документації на будівництво на сайті ДАБІ. Дозвільно-реєстраційні функції здійснюються також через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва, яка наразі працює частково, та органи місцевого самоврядування щодо об’єктів класу наслідків СС1 та СС2. Також слід перевірити відсутність спорів щодо скасування виданих дозвільних документів на будівництво на офіційному веб-порталі «Судова влада».

Слід досконало аналізувати істотні умови договорів, які найчастіше використовуються при продажу житлової нерухомості новостворених об’єктів. Серед видів договорів, які найчастіше використовуються, можна визначити такі: договір купівлі-продажу майнових прав, інвестиційний договір, договір пайової участі (про сплату пайових внесків) в житлово-будівельному кооперативі, договір про спільну діяльність тощо. Зазначені договори обов’язково укладаються в письмовій формі.

Для отримання права власності на новозбудоване майно необхідна наявність низки правопороджуючих фактів: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об’єкта будівництва та новоствореного майна. 

Далі необхідно зареєструвати право власності.

Отже, необхідно оцінити ризики, пов’язані з придбанням житла, перевірити продавців та забудовників, посередників, уважно проаналізувати умови договорів, перевірити правовстановлюючі документи, бажано прибути на об’єкт продажу нерухомості та перевірити, чи немає обставин, які б перешкоджали укладанню угоди, поспілкуватися з сусідами, обов’язково перевірити дозвільні документи на здійснення діяльності з будівництва у разі придбавання новобудови. 

Якщо залишаються питання або виникають сумніви щодо безпечності укладання угоди, не зволікайте та звертайтеся за правовою оцінкою до експертів.