КИЇВ — 09 листопада 2020 року. Чергова серія онлайн-зустрічей із суддями Верховного Суду була присвячена обговоренню судової практики в спорах із договору оренди земельної ділянки разом із суддею ВП ВС Валентиною Сімоненко. Ми традиційно зібрали ключові тези доповіді спікерки. Відповіді на решту запитань від глядачів чекайте вже згодом у традиційній рубриці «Поза кадром».

Детальніше обговорити актуальну практику Верховного Суду можна буде разом із суддями вже 26 — 27 листопада на IX Судовому форумі: «ВЕКТОР РОЗВИТКУ 2020».

Всі вебінари від Асоціації правників України доступні за посиланням.

Передмова

Валентина Сімоненко нагадала, що вся практика щодо вирішення спорів правовідносин земельної ділянки виникає щодо 4-х питань:

Волевиявлення сторін договору

Регулюється, передусім, Цивільним кодексом України (ст. 221 — 223, 225 — 227, 229 — 231). При цьому воля учасників полягає в їх обопільній, усвідомленій згоді спільно досягти певної мети. Саме такий намір є визначальним для визначення (не)наявності факту волевиявлення при укладанні/припиненні договору. Так, це є найпоширенішою підставою для оспорювання договору земельної ділянки.

Також пані Сімоненко звернула увагу на постанову ВП ВС від 16.06.2020 №145/2947/16, яка тлумачить питання волевиявлення, шляхи її реалізації.

Серед ключових положень постанови зазначено, що коли сторона не виявила свою волю до вчинення правочину, набуття зумовлених ним цивільних прав і обов’язків, правочин є таким, що не вчинений. Права та обов’язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини не виникли.

Крім того, ВП ВС дійшла до висновку, що саме підпис є невіддільним елементом письмового договору, а їх наявність має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, ідентифікувати їх. Також зазначено й про те, що фіксація волевиявлення має бути в документах — одному чи кількох.

Також спікерка зауважила, що саме в цій постанові надано дещо революційний висновок — про неукладеність договору. Так, у постанові зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Крім того, письмова форма є дотриманою, тільки якщо волевиявлення зафіксовано підписом.

Істотні умови

Розглядаючи друге питання, щодо якого виникає практика розв’язання спорів правовідносин земельної ділянки, пані Сімоненко нагадала, що істотними умовами відповідно до ст. 15 Закону № 161-XIV є: 1) об’єкт оренди, 2) дата укладання та строк дії договору оренди, 3) орендна плата із зазначенням всіх відповідних нюансів.

Детальніше питання спікерка розглянула на прикладі постанови ВП ВС 145/2047/16 від 16.06.2020 року.

Тут ВП ВС дійшла висновку, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Такими є умови: 1) про предмет договору, 2) визначені законом як істотні чи є необхідними для такого виду договору, 3) в яких за заявою хоча б однієї сторони має бути досягнута згода. Відсутність хоча б однієї з них є підставою відмовити в реєстрації договору.

В поєднанні з попередньою, суддя звернула увагу на постанову ВП ВС від 15.01.2020 року №322/1178/17. В ній ВП ВС дійшла висновку, що реалізація права оренди можлива лише після реєстрації такого права чи договору.

«Оскільки реалізація права оренди земельної ділянки можлива лише після реєстрації такого права, то в наступному ВП говорить, що і строки договору можуть бути визначальними тільки після реєстрації такого права, якщо сторони інше не зазначили в договорі оренди», — зазначила пані Сімоненко.

Тут договір вважається «неукладеним», якщо сторони не досягли згоди хоча б з однієї істотної умови. При цьому такий договір не може бути визнаний недійсним, адже з огляду на відсутність істотних умов не можна вважати правочин вчиненим.

Наслідки ж недійсності до такого договору не можуть бути застосовані. Ефективним способом захисту в цьому випадку є негаторний позов — вимога про повернення земельної ділянки.

Валентина Сімоненко звернула увагу і на постанову ВП ВС №150/928/14 від 30.05.2018 року щодо державної реєстрації. Суд дійшов до висновку, що право оренди земельної ділянки виникає після укладання договору оренди та його державної реєстрації. Реалізація права можлива також після реєстрації договору. Моментом його укладання вважається саме державна реєстрація.

При цьому обов’язок забезпечити реєстрацію покладається на орендаря. Відповідно, використовувати земельну ділянку він має право лише після держреєстрації договору.

Строк дії спірного договору, при цьому, починається після набрання ним чинності — не з моменту укладення. Тобто, з моменту, коли починають діяти права та обов’язки. Сторони ж наділені значними правами щодо визначення такого строку.

Способи захисту права

Пані Сімоненко розповіла, що, відповідно до постанови ВП ВС від 23 жовтня 2019 року в справ № 922/3537/17, суд може захистити право первинного орендаря, коли на підставі судового рішення він зможе зареєструвати його право оренди в Держреєстрі речових прав на рухоме майно.

Але таку можливість він матиме лише, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення позову законної сили, орендар матиме чинне право оренди. Зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

«В іншому випадку в позові слід відмовити», — підкреслила спікерка.

Наостанок суддя ВП ВС Валентина Сімоненко відповіла на запитання глядачів.

З презентацію спікерки можна ознайомитися за посиланням.