«Або так, або ні»: Чи звільняються орендарі від сплати орендної плати на час карантину?
КИЇВ — 08 квітня 2020 року. Карантинний Закон повний на загадкові норми — ми продовжуємо їх аналізувати. Ще у вигляді законопроєкту він дав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину. Та чи здійсниться вона тепер? Відповіли Ольга Кучмієнко (О.К.), Заступниця Голови Комітету АПУ з міжнародного права, адвокатка, к.ю.н., юристка Bombardier Transportation Sweden AB та Анна Іванченко (А.І.), адвокатка, старша юристка ТОВ «АК «МЛГруп».
 |
 |
О.К. — Одного дня ми планували з батьками поїхати на пікнік. Я була ще маленька, дуже чекала на нього, та погода псувалась. Я запитала у тата: «Правда ж завтра не буде дощу?». Тато зробив дуже серйозне обличчя і відповів: «Або буде, або ні!»
Мене тоді цей жарт дуже звеселив! А от орендарі навряд чи розвеселяться після того, як законодавець обіцяв «звільнити наймача від сплати орендної плати» на період карантину, а надав тільки можливість звільнення від орендної плати. Це означає, що орендодавець або буде звільнений від орендної плати, або… ні.
— Чи означає це, що всі орендарі, у яких виникли проблеми, повинні бути звільнені від орендної плати?
О.К. Не зовсім. Проект закону № 3275 надав надію бізнесу на звільнення від орендних платежів на час карантину, сформулювавши норму так: «…наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу». Водночас, остаточна редакція Закону № 540-IX сформульована у стилі жарту з дитинства «або так, або ні»: «… наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».
А.І. Поворот, звичайно, цікавий, але він стає ще цікавішим, якщо прочитати ч.6 статті 762 ЦК, яка з 2004 року незмінно звучить: «Наймач звільняєтьсявід плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.».
Це означає, що ч.6 ст. 762 ЦК давно вже захищала орендарів, навіть без «героїчних» спроб законодавця покращити їх становище. А от після внесених змін орендодавці отримали аргумент для зловживань, адже виглядає так, ніби навіть за наявності обставин «за які орендар не відповідає», вони можуть і не звільнити орендаря від орендної плати.
— Як думаєте, чи матимуть орендодавці реальні шанси зловживати цією зміною?
О.К. Час покаже. Втім, ми думаємо, що орендарям не потрібно аж так сильно переживати. По-перше, норма дійсно невдала, про це вже слушно висловилось багато колег-юристів. Але в нагоді стане системне тлумачення норми, принцип добросовісності і заборона зловживання правом. Тому у орендарів є всі шанси уникнути негативних наслідків такого «подарунку-порятунку» від законодавця. По-друге, на практиці вже є випадки, коли орендар та орендодавець домовились про зменшення орендної плати або про використання завдаткового платежу для погашення оплати за поточний місяць.
— Як себе зараз поводить держава, як орендар, в таких випадках?
А.І. Наразі позитивно. Наприклад, Фонд державного майна України анонсував звільнення/часткове звільнення від сплати орендних платежів. Така стратегія відповідає світовій практиці. Наприклад, у Швеції, де офіційно карантин не введено, держава рекомендувала зменшити орендну плату на 50 % та в деяких випадках сама компенсує 50 %.
— А які обставини є такими, за які орендар не відповідає?
А.І. Це можуть бути форс-мажор, істотна зміна обставин тощо. Тобто все те, що навіть з урахуванням підприємницького ризику орендар не міг передбачити.
— В березні кожне друге слово в мережі було «форс-мажор». Чи можна розцінити карантин як форс-мажор для орендодавця?
— Тобто люди просто сприйняли бажане за дійсне?
О.К. Можна і так сказати. Юристи кинулись пояснювати, що закон надав можливість визнати карантин підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору. Але це не відбувається автоматично і не означає, що можна припинити виконувати договори!
Карантин, встановлений Кабінетом Міністрів України, може бути визнаний форс-мажором в кожному окремому випадку. Тому особи, які хочуть скористатись цією «панацеєю», повинні довести, що порушення зобов’язання (умов договору) сталося або станеться внаслідок запроваджених обмежень. Тільки тоді бажане може стати дійсним.
— Можна сказати, що форс-мажор у всіх індивідуальний?
А.І. Важливо знову не потрапити в пастку бажаного і дійсного. Форс-мажором є тільки ті обставини, які об’єктивно заважають виконати обов’язки саме для вас. Об’єктивними обставинами є заборони, які були встановлені карантином, встановленим Кабінетом Міністрів.
Очевидно, що ситуація у ресторану і офісу IT-компанії різна. Якщо перший в принципі не може продавати свої послуги, то у другого в більшості випадків прибуток не впаде саме через те, що працівники фізично виконують ту саму роботу в іншому місці.
— Чи є універсальний рецепт дій орендарю за таких обставин?
О.К. Універсальних рецептів не існує, але ми б рекомендували домовлятись з орендодавцем з урахуванням таких кроків:
а) Обґрунтувати об’єктивну неможливість використання орендованого приміщення саме для вас у зв’язку з карантинними обмеженнями.
б) Обрати варіант послаблень: 1) Звільнення від сплати орендної плати без врахування комунальних платежів, 2) Зменшення орендної плати, або 3) Звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов’язань. Варіант залежить від ступеню впливу карантинних обмежень на діяльність орендаря в приміщенні та відносин з орендодавцем.
в) Зафіксувати досягнуті домовленості в додатковому договорі до договору оренди з метою уникнення непорозумінь у майбутньому.
Перш за все, важливо пам’ятати, що карантин і криза закінчаться, а в очі своїм партнерам доведеться дивитись і після цього. Адекватність стає все важливішою якістю в звичайному житті та бізнесі. Тому, панікувати не варто, навіть, якщо дощ і піде, законодавчі ініціативи досягають не того результату, на який ми сподіваємося. Залишайтеся здоровими і позитивними!