Як уникнути проблем при купівлі нерухомого майна?

2021-11-09

КИЇВ — 4 листопада 2021 року. Комітет АПУ з нерухомості та будівництва та Відділення АПУ у Харківській області провели онлайн-обговорення проблемних питань, пов’язаних із нерухомим майном.

Модераторкою заходу була Анастасія Бідах, Голова Комітету АПУ з нерухомості та будівництва, старша юристка Sayenko Kharenko.

Спікерами заходу виступили: Микола Максимов, адвокат АО «Ріяко і партнери», АнастасіяБідахта Володимир Копоть, юрист Monitor Estate.

Усім відомо, що ринок нерухомості в Україні є далеко не прозорим. Більшість людей не володіє точною інформацією про цю галузь, немає чітких встановлених цін, постійно вносяться зміни в законодавство і з’являється нова судова практика. Тому учасники заходу порушили актуальні питання, на які варто звернути увагу під час купівлі нерухомості.

Розробка проєкту новобудови дає можливість створити однакові правила гри для всіх учасників: і для покупців, і для продавців та девелоперів. Ринок нерухомості постійно росте, й інвестування в нерухомість є доволі ризиковим, проте ціни на нерухомість невпинно зростають. Найбільше ризиків мають інвестиції в новобудови, адже будівництво в кращому випадку можуть заморозити на 2-3 роки, а в гіршому — взагалі недобудувати. Це пов’язано з тим, що забудовники беруть багато проєктів і не можуть їх довести до здачі. Як врахувати всі ризики при купівлі новобудови, порадив Володимир Копоть: «По-перше, перевіряйте в Реєстрі юридичних осіб, хто є забудовником, тобто яка юридична особа безпосередньо цим займається. Поспілкуйтеся на форумах з людьми, які вже купили квартиру у забудовника, якого ви обрали. Для цього можна користуватися Реєстром юридичних осіб і сайтом з рейтингом забудовників «Кто строит» https://ktostroit.com/. Другий момент — це перевірка дозвільних документів на будівництво об’єкта, в цьому вам допоможе Єдиний державний будівельний портал, також зручний інструмент для роботи з дозвільними документами і юридичними особами — сайт https://pro.monitor.estate. Третє — це земля: обов’язково перевіряйте її цільове призначення, чи справді ділянка, вказана в документах, виділена для будівництва житлового приміщення. І четверте — судові рішення про забудовника та об’єкт який ви купуєте».

Під час заходу часники обговорили багато судових справ щодо забудовників, які наразі є актуальними, зокрема, які стосуються відомих девелоперів та фінансування їх будівельних проєктів. Це справжній must-have, на який варто звертати увагу.

Також учасники порушили тему продажу квартир на аукціонах. Хоча ціна дуже приваблива, але проблем з таким майном багато. «У моїй практиці була квартира з аукціону, яка фігурувала в кримінальній справі з померлим власником», — зазначив Володимир. Тому закликаємо вас бути уважними при купівлі дешевої нерухомості, адже в багатьох випадках можете потрапити у подібну ситуацію.

Окремо розглянули судову практику щодо будівництва на земельній ділянці та пошук порушень під час перевірки документації. При виборі інвестування потрібно враховувати всі нюанси та проблеми, оскільки нерідко завдяки переговорам можна знизити ціну на вподобану вами нерухомість. «Актуально створити групу по інвестуванню. Це підходить для великого бізнесу, адже ви можете залучити фінансистів, юристів і технічних експертів, які допоможуть вам виявити всі дрібні недоліки в різних сферах домовленості. Це стосується перевірки статусу нерухомості та земельної ділянки, права користування й оренди, кадастрової карти, лісового і водного кадастру, смарагдової та інженерних мереж, містобудівної документації тощо. Всі ці показники мають велике значення для ваших інвестицій», — наголосила Анастасія Бідах.

Практика спікерів свідчить, що проєкти не завжди є чистими та зрозумілими. «У мене був клієнт, а саме компанія, що купила землю під будівництво, під час створення технічної документації не було жодних проблем. Через 12 років ми отримали позов від сусідів, тому що під час створення документів одну земельну ділянку наклали на іншу, після цього декілька разів протягом цих років змінювали цільове призначення землі. Внаслідок цього в клієнта виникли проблеми, але ми провели інвентаризацію, підняли документацію до купівлі земельної ділянки, викупили сусідню ділянку й вирішили цю проблему», — зазначила Анастасія. Ці й подібні проблеми можна вирішити, якщо перед купівлею нерухомості залучити кваліфікованого юриста, який має досвід судової практики у цій сфері.

На заході також обговорили актуальну судову практику, зокрема, щодо недійсності договорів купівлі-продажу нерухомості. Микола Максимов розповів про нюанси, які виникають під час укладання домовленостей щодо нерухомого майна: «Оскільки ця сфера постійно цифровізується, ми часто зустрічаємося з підробкою документів. У моїй практиці були випадки, коли квартира продавалася декілька разів завдяки діяльності «чорних нотаріусів». Будьте уважні та перевіряйте реєстри до і після купівлі нерухомості. Також під час купівлі земельної ділянки приділяйте увагу кадастровим номерам, адже є випадки, що люди і досі купують незареєстровані земельні ділянки, і суд в цьому випадку стає на сторону продавця». Під час купівлі нерухомості необхідно перевіряти й продавця, бо нерідко буває, що він виявляється боржником банку або держави, тому договір, укладений на ділянку чи квартиру під заставою, буде вважатися нікчемним і втратить свою юридичну силу.

«Я рекомендую приділяти увагу виконавчим провадженням, у яких може фігурувати продавець, адже може бути, що на майно з певних технічних чи інших причин ще не накладено арешт, проте пізніше ваш договір визнають недійсним і ці проблеми потрібно буде вирішувати у судовому порядку. Тому ретельно перевіряйте всі факти перед інвестуванням своїх коштів у нерухомість», — наголосив Микола.

Приєднатися до заходів Асоціації правників України можна за посиланням.

Вступити до АПУTelegram-каналYouTube-канал.

Якщо ви бажаєте підтримати діяльність АПУ, будемо вдячні, якщо ви зробите це за посиланням.

 

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ