Одночасний перехід прав на земельну ділянку та розташовану на ній нерухомість: аналіз законодавства

2021-09-28

КИЇВ — 28 вересня 2021 року. На початку осені Верховна Рада України у другому читанні прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Документом передбачається викладення у новій редакції положень ст. 120 Земельного кодексу України і ст. 377 Цивільного кодексу України, а також внесення змін до низки інших законів. Допоміг проаналізувати новації Іван Шумейко, член Ради Відділення АПУ в Запорізькій області, адвокат.

У пояснювальній записці до законопроєкту зазначалося, що його було розроблено з метою усунення прогалин та удосконалення окремих норм законодавства, які регулюють перехід прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, що на ній розташовано, а також зворотній порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій воно розташовано.

Варто зазначити, що і до цього часу діяли та застосовувалися норми про перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду. Тому внесені законодавцем зміни носять радше точковий характер і не змінюють самої суті правила про єдність юридичної долі об’єкта нерухомого майна та земельної ділянки, на якій такий об’єкт розташований.

За загальним правилом, відтепер укладатиметься не два договори (окремо щодо будинку, окремо щодо земельної ділянки), а єдиний договір, в якому істотною умовою має бути одночасний перехід права власності на земельну ділянку. Це має усунути ризики, пов’язані з неукладенням договору щодо земельної ділянки, та зменшити потенційну кількість звернень до суду.

Відтепер документи, які підтверджують перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, будуть і підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, а державна реєстрація переходу прав на нерухомість і на землю відбуватиметься одночасно. Якщо земельна ділянка перебуває у користуванні, то державний реєстратор повідомлятиме про такий перехід особу, яка передала земельну ділянку в користування.

Ще одна точкова зміна стосується випадків переходу права власності на частку у праві спільної часткової власності на нерухоме майно. А саме того випадку, коли у відчужувача розмір частки на землю та розмір частки на нерухомість відрізняються між собою. У такому випадку при переході права власності на частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку до уваги братиметься саме розмір частки земельної ділянки, належний відчужувачу, а не розмір частки об’єкта нерухомого майна.

Новим Законом врегульовані правові наслідки переходу не лише права власності, а й права оперативного управління та права господарського відання на об’єкти нерухомого майна, що є актуальним питанням для державних і комунальних підприємств. Відтепер до набувачів права оперативного управління та права господарського відання переходитиме право постійного користування земельною ділянкою. А якщо на цій земельній ділянці наявні ще й інші об’єкти нерухомого майна, то набувач прав оперативного управління чи господарського відання отримає право вимагати поділу земельної ділянки.

Змінами уточнюються нюанси, пов’язані з переходом права на частку у спільній власності на об’єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді, емфітевзисі чи суперфіції. Відтепер у законі буде прописано не лише право набувача вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, а й спосіб захисту прав набувача в разі невнесення таких змін, а саме — позов про визнання укладеним договору про внесення таких змін.

Водночас у новій редакції цих статей буде передбачений і той випадок, коли у відчужувача об’єкта нерухомого майна немає прав на земельну ділянку, а права на земельну ділянку належать іншій особі. У такому випадку перехід права власності на об’єкт нерухомого майна здійснюватиметься без переходу права власності (користування) на землю, а в тексті договору не потрібно буде зазначати умову про перехід прав на земельну ділянку та кадастровий номер такої ділянки.

Новою редакцією цих норм врегульовано і випадок, коли набувач отримує у власність об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, що не перебуває у користуванні жодних осіб. У такому разі набувач повинен буде у 30-денний строк звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, а зазначений орган повинен буде передати набувачу таку земельну ділянку (незалежно від дотримання набувачем 30-денного строку звернення).

Відтепер суб’єктам, які здійснюватимуть відчуження об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, слід бути особливо уважними, адже таке відчуження матиме наслідком припинення права постійного користування, якщо набувач об’єкта за законом не може отримати земельну ділянку у постійне користування. Набувачу доведеться оформлювати на земельну ділянку право власності або право оренди (при цьому слід зважити на те, що оренда, на відміну від постійного користування, має строковий характер, а орендні платежі, зазвичай, є більшими ніж плата за землю при постійному користуванні). Водночас позитивним нововведенням є обов’язок відповідного органу в 30-денний строк передати земельну ділянку у власність чи оренду саме набувачу об’єкта нерухомого майна, а не будь-якій іншій особі.

Висновок

Як бачимо, внесені зміни не є революційними, а лише частково усувають певні прогалини та неточності у правовому регулюванні земельних відносин. Однак при цьому створена і нова колізія: якщо переоформлення права постійного користування на оренду чи власність здійснюватиметься вже після переходу прав на нерухомість, то незрозуміло, як діятиме норма про одночасну реєстрацію переходу прав на нерухомість і прав на землю. Тож як діятимуть зміни на практиці — покаже час.

Вступити до АПУTelegram-каналYouTube-канал.

Якщо ви бажаєте підтримати діяльність АПУ, будемо вдячні, якщо ви зробите це за посиланням.

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ