Підготовка до будівництва: на що звернути увагу? Ключові юридичні аспекти

2020-12-29

КИЇВ — 29 грудня 2020 року. Українці все частіше стикаються з проблемою відсутності права в повному обсязі користуватися земельною ділянкою, яка перебуває у їхній власності. Чому так відбувається, хто в цьому винен та як це вирішити? Спробували розібратися разом із Ростиславом Сачком, адвокатом ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та партнери».

— Доволі часто після придбання земельних ділянок до юристів звертаються клієнти з проханням зайнятися підготовкою документів для отримання вихідних даних для проєктування та дозвільної документації для будівництва об’єкта. Та часто після детального юридичного аналізу об’єкта інвестування юристи сповіщають клієнта про те, що будівництво на земельній ділянці не вбачається можливим. Клієнт здивований, адже цільове призначення земельної ділянки — будівництво. Так у чому все ж таки проблема? Оскільки найчастіше подібна ситуація спостерігається в Києві, спробуємо розібратися на прикладі столиці.

Перед купівлею земельної ділянки необхідно здійснювати детальну перевірку об’єкта інвестування для формування всіх можливих ризиків та невідповідностей, які можуть вплинути на подальше використання земельної ділянки. Особливу увагу варто приділити відповідності її цільового призначення функціональному призначенню згідно з Генеральним чи Детальним планом території, а також намірам будівництва. Наприклад, для будівництва багатоповерхового квартирного будинку цільове призначення земельної ділянки повинне бути 02.03 — «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», а функціональне призначення за Генеральним планом міста чи Детальним планом території — «Території житлової багатоповерхової забудови». Щоб побудувати торгово-офісний комплекс, цільовим призначенням має бути 03.10 — «Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури», а функціональним призначенням за Генеральним планом міста чи Детальним планом території — «Територія громадських будівель та споруд».

Саме ці невідповідності і викликають більшість проблем. Як правило, у власника земельної ділянки співпадає намір забудови з цільовим призначенням, а про містобудівну документацію він не замислюється. Проте саме невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні є однією із найрозповсюдженіших підстав для відмови у видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, які відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є документом, що містить комплекс планувальних і архітектурних вимог до проєктування й будівництва та містить положення щодо поверховості, щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою, озеленення та інших вимог до об’єктів будівництва. Це той документ, без якого проєктування та будівництво просто неможливі.

Документація

Нагадаю, що відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівна документація — це затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій. Містобудівною документацією є генеральний план населеного пункту, детальний план території, а також план зонування території (зонінг).

Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні та приймається не частіше ніж раз на 5 років.

План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (в його складі чи як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання окремої території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території.

Якщо ж говорити про Київ, то наразі столиця живе за Генеральним планом 2020, який був прийнятий Київрадою ще в далекому 2002 році. План зонування території у Києві відсутній, а детальний план території затверджений лише в декількох районах міста, що створює великі проблеми для власників і користувачів земельних ділянок. Враховуючи стрімкий розвиток міста у сфері будівництва, Київ негайно потребує нового Генерального плану, адже все частіше власники стикаються з питанням неможливості користування в повному обсязі власною земельною ділянкою. Більше того, за останні роки в Києві чисельність населення суттєво збільшилася, кількість квадратних метрів загальної площі житла перевищує розрахунки, передбачені Генеральним планом м. Києва 2020, наявна переповненість дитячих закладів і рівня автомобілізації. Саме для покращень цих показників необхідно вносити зміни до Генерального плану міста Києва.

У підсумку

Варто зазначити про необхідність комплексної юридичної перевірки земельної ділянки, а саме:

— Перевірити історію виникнення/формування земельної ділянки.

— Проаналізувати попередніх власників/користувачів земельної ділянки.

— Перевірити наявність/відсутність судових рішень щодо земельної ділянки.

— Перевірити наявність/відсутність арешту чи інших обтяжень чи обмежень у користуванні земельною ділянкою.

— Перевірити наявність/відсутність об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

— Перевірити обмеження у будівництві земельної ділянки, встановлені затвердженим Генеральним планом міста.

— Перевірити відповідність цільового призначення земельної ділянки функціональному призначенню згідно Генерального плану чи Детального плану території та намірам будівництва.

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ