(Не)очевидні проблеми інвесторів із забудовниками: case study

2020-12-03

КИЇВ — 03 грудня 2020 року. За ініціативи Комітету АПУ з нерухомості та будівництва відбулося онлайн-обговорення (не)поширених проблем інвесторів із забудовниками: від «зашкварних історій» із практики до практичних нюансів та ключових правил комунікації.

Розпочала обговорення його модераторка, Голова Комітету, старша юристка Sayenko Kharenko Анастасія Бідах, зауваживши, що наразі в законодавчому регулюванні галузі інвестування в будівництво є значна кількість прогалин. За її словами, всі наявні на сьогодні опції та шляхи для залучення коштів юридичних і фізосіб права інвесторів не захищають та не дозволяють запобігти шахрайству. Тому перед кожним із них постає питання вибору схеми повністю безпечного інвестування. Та, на жаль, за словами спікерки, наразі в Україні такі варіанти відсутні — про це говорить і судова практика.

Про очевидні та неочевидні проблеми забудовників 

З актуальністю проблеми погодився й Володимир Копоть, керівник і співзасновник проєкту Monitor Estatе, керуючий партнер ЮФ KopotLawyers. Він згадав про мітинг інвесторів 30 листопада до столичної мерії та Президента із закликом звернути увагу на проблему недобудови понад 18 тис. квартир. «Здавалося б, проблема вже вирішена. Та ні, віз і нині там», — зауважив пан Копоть. 

Для розуміння проблем забудовників спікер виокремив головні з них.

Серед очевидних:

1. Відсутність дозволу на будівельні роботи. «Якщо ви усвідомлюєте факт такої відсутності, розглядаючи питання придбання квартири, то точно пройдете повз новобудови». За словами експерта, є і значна кількість «іменитих» забудовників, які ігнорують обов’язкову наявність дозволу. 

2. Невідповідність цільового призначення земельної ділянки. «Будувати можна лише там, де таке призначення під будівництво багатоповерхового житлового будинку наявне. Проте понад 55% забудовників на ринку Києва ігнорують і це правило».  

3. Наявність кримінальних справ. «За наявності таких здоровий глузд тим більше змусить вас уникати забудовника».  

4. Порушення строків введення будинків в експлуатацію. «Перед купівлею квартири в новобудові неодноразово звертаємо увагу на необхідність перевірки досвіду забудовника: що будували, як, наскільки вчасно здали до експлуатації свої будинки. Коли є затримка в рік-два, шансів на вчасне та якісне втілення нового об’єкта немає». 

5. Залучення від інвесторів коштів у готівковій формі. 

Врешті, саме п’ятірка таких проблем і призвела до наступних показників:

Щодо неочевидних

Першою з таких спікер називає проблему виключення власника з реєстру речових прав на нерухоме майно. 

«В одному з реальних кейсів клієнт прийшов до забудовника в Київській області для придбання квартири. Той направив його до відділу продажів, де юрист запропонував власнику відмовитися від свого права власності, надати розписку про отримання коштів від покупця. Після цього вони йдуть до Мін’юсту та знімають з реєстру прав на нерухоме майно продавця, вписуючи вже нову людину. Забудовники на цьому заробили 1000 дол.».

Друга проблема — попередній договір із фізособою. Спікер зауважив, що договори щодо об’єктів, яких «ще немає в природі» викликають сильний скепсис, адже є велика ймовірність того, що покупець придбає «повітря». 

Проблема третя — деривативи та майнові права. Цей дует, за словами експерта, є однією з найдорожчих схем залучення інвестицій. Забудовники свідомо йдуть на такий крок, обґрунтовуючи це його надійністю. Проте біржі, через які проходять такі схеми, можуть вдаватися до небезпечних маніпуляцій із документами.

Четверта, фінальна — комунікації та технічні умови. Забудовники можуть просто не передбачити наявність всіх необхідних умов, навіть якщо вони прописані в документах. Тож варто перевіряти сумлінність постачальника.

Юрій Піта, президент АСНУ, зауважив, що однією із ключових проблем є й відсутність офіційного реєстру реалізації будівництва.

Детальніше ознайомитися з презентацією спікера можна за посиланням.

Підписуйтеся на наші сторінки в мережах Facebook, Youtube, Instagram, LinkedIn, а також Телеграм-канал АПУ та слідкуйте за оновленнями на нашому сайті. Всі записи вебінарів від АПУ можна переглянути за посиланням.

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ