Забудовник & покупець: основні ризики взаємовідносин

2020-09-03

КИЇВ — 03 вересня 2020 року. На що потрібно звернути увагу перед інвестуванням у нерухомість першочергово? Маніпуляції вартістю житла та комунальних послуг, потенційні порушення інвестиційного договору — три питання, відповіді на які вам точно варто знати. Сформулювати їх нам допомогли Зореслава Кудиба, провідна адвокатка АО «Моріс Ґруп» (З.К.) та Іван Осколков (І.О.), адвокат судового департаменту АО «AVER LEX».

Примітка. Автори наголошують — кожний випадок конфлікту із забудовником може мати свої нюанси. Тому перед підписанням договорів, оскарження дій чи бездіяльності забудовника, обов'язково необхідно проконсультуватися з компетентною особою, фахівцем в цій галузі.

Спеціальний матеріал для порталу «Мінфін».

Пропозиція про заниження вартості нерухомості від забудовників – погоджуватися чи ні

І.О.: Справді, деякі забудовники при продажі квартир пропонують вартість нерухомості, для зменшення оподаткування — мовляв, частину коштів передати готівкою.

Основний ризик для покупця тут полягає в тому, що в разі визнання договору-купівлі продажу недійсним, він буде зобов’язаний повернути продавцю придбану на підставі цього договору квартиру, тоді як продавець — лише гроші, визначені в цьому договорі. Тобто, ризик полягає втратити різниці між сумою, визначеною як вартість квартири в договорі, та фактично сплаченими коштами.

При цьому не виключено, що надалі саме продавець буде ініціатором позову про визнання договору недійсним через те, наприклад, що ціна договору є значно нижчою за ринкову. А відтак, умови договору є нібито несправедливими стосовно продавця, чи взагалі — виявиться, що представник забудовника уклав договір, діючи на підставі підробленої довіреності тощо.

Звісно, настання зазначених обставин при укладанні договору із забудовником є малоймовірним, однак, випадки наявні.

Таким чином, покупець має відповідально підійти до питання укладення договору на вказаних умовах - в крайньому разі попросити продавця скласти розписку, про фактичне отримання останнім відповідну суму коштів за продану квартиру.

З.К.: Майже абсолютно погоджуюся з колегою! Звичайно, йти на такі маніпуляції не варто. В разі проблемних ситуацій покупець справді зможе повернути лише ті кошти, які зазначені в договорі. Проте, єдине «але»: жодні розписки про отримання забудовником коштів, ситуацію не рятують. Бо офіційно кошти на рахунок забудовника не зайшли, а договором передбачена інша ціна.

Крім того, часто забудовники пропонують сплатити частину вартості квартири - ніби-то як вартість ремонтних послуг чи придбання будматеріалів у підприємців, близьких до забудовника. І знову ж, як довести, що кошти, сплачені такому підприємцю, були фактично сплачені забудовнику? Весь тягар доказування ляже на плечі покупця, і легко це довести не вдасться. Чи міг покупець замовити інші двері чи вікна, ніж ті, що пропонує забудовник? Звісно, міг…

А проблемні ситуації можуть бути різними. Наприклад,  за той термін, за який забудовник обіцяв збудувати квартиру, залито лише фундамент чи зведено декілька поверхів. І покупець захоче розірвати договір та повернути свої гроші.

Про процедуру регулювання розміру комунальної плати в новобудовах. Завищення VS неправильне оформлення нерухомості

І.О.: У деяких випадках мешканцям новобудов нараховують розмір плати за електроенергію за тарифами для юросіб.  

Вартість комунальних послуг визначається відповідно до договорів про надання ЖКП. Такі договори можуть укладатися між споживачами (власниками квартир) та постачальниками послуг безпосереднього, чи через керуючі компанії. В новобудовах керуюча компанія визначається забудовником.

Відтак у разі виникнення сумнівів щодо обґрунтованості визначення вартості комунальних послуг, мешканці можуть звернутися до керуючої компанії на підставі Закону України «Про звернення громадян» та Закону «Про захист прав споживачів» із запитом про надання обґрунтованої відповіді щодо визначення вартості комунальних послуг. У разі з’ясування безпідставного завищення вартості комунальних послуг потрібно звернутися до цієї компанії із заявою про здійснення перерахунку вартості послуг або оскаржити до суду дії компанії.

Щодо нарахування плати за електроенергію за тарифами для юридичних осіб. Під час будівництва забудовник, як суб’єкт господарювання, укладає договір із постачальником електроенергії, тому після фактичної передачі квартири інвестору/покупцю та не укладання останнім відповідного договору на постачання, вартість спожитої електроенергії розподіляється між фактичними користувачами в будинку. Тобто, вказане аж ніяк не стосується неправильності оформлення права власності на нерухомість.

З.К.: Крім того, вартість комунальних послуг для населення встановлюється уповноваженими органами окремо для населення - окремо для юр- чи фізосіб-підприємців. Так-от, поки будинок не введений до експлуатації, він вважається будівельним майданчиком, де встановлені інші тарифи, ніж ті, що затверджені для населення (значно вищі, звичайно). Люди заїжджають до таких будинків і змушені платити за комунальні послуги саме за такими тарифами. Як правило, забудовник укладає з фізособою договір на відшкодування вартості комунальних послуг (це в кращому випадку) чи інший, де вартість комунальних послуг встановлюється забудовником самостійно (хоча права такого він не має). Та фізособа змушена платити по таких тарифах, інакше забудовник просто відімкне світло чи воду.

І лише після того, як будинок введено до експлуатації, а покупець зареєструє право власності на квартиру - він зможе укласти договір із відповідними постачальниками електроенергії, води, водовідведення тощо та користуватися ресурсами згідно з тарифами, встановленими для населення.

Кейс. Інколи забудовники збільшують кількість квартир в будинках. Наприклад, із запланованих на поверсі 10 квартир виходить 15-16. Це збільшує навантаження на комунікації, відтак інвестори, що вже придбали квартири — невдоволені такими змінами. Отже, оскарження змін VS право забудовника — хто кого?

І.О.: Будівництво житлового будинку є складним та багатоетапним процесом, логічним завершенням якого є введення відповідного будинку в експлуатацію. Будівництво має відповідати вимогам законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельним нормам, стандартам тощо.

У разі виявлення будь-яких відхилень в будівництві від проєктної документації, такий будинок не може бути введений в експлуатацію, тобто його не можна використовувати для проживання.

Таким чином забудовник може вносити зміни до проєктної документації, дотримуючись встановленої процедури, однак в будь-якому разі він зобов’язаний збудувати та передати інвестору відповідний об’єкт нерухомості, який має відповідати параметрам, що визначені інвестиційним договором. За невиконання забудовником умов інвестиційного договору, останній має нести відповідальність, передбачену цим договором.

З.К.: Іншими словами, інвестор, купуючи квартиру, має право лише на неї, тобто на простір, обмежений стінами. Кому продавати інші метри квадратні та як — право забудовника. Проте, такі зміни мають справді бути внесені до проєкту будинку та погоджені уповноваженими органами. Зверніться до забудовника та органів місцевого самоврядування, ДАБІ з відповідними запитами та з’ясуйте це. Він має не просто внести додатково квартиру на поверх, але й прорахувати, чи вистачатиме потужності підведених комунікацій для таких змін. Якщо за Вашими підрахунками такої потужності не вистачатиме, треба звернутись зі скаргою до уповноваженого органу.

І.О.: Та враховуючи викладене слід розуміти, що не можна виключити всіх ризиків при інвестуванні в будівництво, кожний випадок конфлікту із забудовником може мати свої нюанси, а тому перед підписанням договорів, оскарження дій чи бездіяльності забудовника тощо, необхідно проконсультуватися з компетентною особою, фахівцем в цій галузі.

НАГАДАТИ ПАРОЛЬ