КИЇВ — 25 червня 2020 року. Одним з найболючіших питань наразі залишаються саме орендні відносини. Ми зосередили увагу на найгостріших аспектах. Короткий огляд карантинних нормативних змін щодо регулювання орендної плати від Володимира Владимирова, юриста ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та партнери» — до вашої уваги.
Спеціальний матеріал для Interfax-Україна.
Короткий огляд нормативних змін щодо регулювання оплати оренди в період карантину
— 11 березня 2020 року Постановою Кабінету Міністрів України №211 запроваджується карантин на всій території України;
— 30 березня 2020 року Верховна Рада України приймає Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» № 540-IX, яким додає в Цивільний кодекс України п. 14 Прикінцевих та перехідних положень. Відповідно до даного пункту, з моменту встановлення карантину (вищевказаною постановою) і до його завершення, наймач (орендар) може бути звільнений від плати за користування майном (механізм звільнення не конкретизується);
— 13 квітня 2020 року Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» № 553-IX пункт 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України змінено і станом на сьогодні обмежувальні карантинні заходи, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб, є підставою для зменшення або звільнення від орендної плати;
ТОП-5 питань про орендну плату
Питання 1. Про механізм визначення розміру пільгової орендної плати
Станом на сьогодні такий механізм не передбачений.
Відповідно до ч.4 ст.762 Цивільного кодексу України наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Відповідно до ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України наймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу передбачено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
До обставин за які орендар не відповідає закон (п.14 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України) якраз і відносить карантинні заходи, які обмежують використання орендованого приміщення чи доступ до такого приміщення третіх осіб.
Якщо з повною неможливістю користуватись майном все зрозуміло і орендар має право вимагати звільнення від орендної плати, то з частковою неможливістю однозначної відповіді немає.
Звертаю увагу, що відносини оренди, крім іншого, базуються на принципі свободи договору. Якщо коротко охарактеризувати цей принцип, то він зводиться до того, що в договорі можна передбачити будь-які умови, які прямо не заборонені законом. Саме в договорі сторони можуть врегулювати взаємовідносини пов’язані зі зміною порядку нарахування орендної плати.
Кабінет Міністрів України здійснює спробу врегулювати питання оренди державного майна. На сайті Кабінету Міністрів України міститься проєкт постанови, який повинен запровадити механізм визначення розміру зменшеної орендної плати за користування державним майном. Станом на сьогодні дана постанова поки не прийнята і не може бути застосована у взаємовідносинах.
Вищевказаний проєкт постанови пропонує звільнити на період карантину суб’єктів господарювання, які користуються держаним майном, і які через обмежувальні заходи не здійснювали діяльності. Також проєкт постанови пропонує нараховувати орендну плату в розмірі 50% та 25%, залежно від виду діяльності.
Детальний перелік можна переглянути в самому проєкті.
Питання 2. Чи тягне за собою переукладення договору прийняття норми про пільгову орендну плату?
Ні, укладення нового договору не потрібне.
Вартість орендної плати являє собою тільки одну з багатьох умов договору оренди і її зміна не тягне за собою необхідності переукладення договору.
На практиці зміна орендної плати відбувається за наступною схемою:
— Орендар направляє листа з проханням про зменшення орендної плати. В такому листі орендар обґрунтовує необхідність зменшення та пропонує свій розмір нової орендної плати на період дії обмежувальних заходів;
— У разі задоволення прохання орендаря сторонами підписується додаткова угода до договору про зменшення орендної плати на період дії таких обмежувальних заходів;
— У випадку відмови орендодавця щодо зменшення оренди – він направляє таку відмову орендарю;
— Необґрунтована відмова орендодавця від зменшення орендної плати може бути оскаржена в судовому порядку;
Питання 3. Чи повинен орендар доводити, що не працював у період карантину? Якщо повинен, то як саме?
Так, орендар повинен доводити ті обставини на які він посилається.
В цьому випадку доказом того, що орендар не здійснював діяльності є заборона Кабінетом Міністрів України чи іншими суб’єктами владних повноважень на здійснення саме такої діяльності, яку здійснював орендар в орендованих приміщеннях.
Оскільки законодавець прив’язав можливість зменшення орендної плати саме до запровадження обмежувальних протиепідеміологічних заходів, то орендарю необхідно довести, що мало місце таке обмеження і воно прямо вплинуло на його діяльність.
Для прикладу відділення банку, яке орендує приміщення в торгово-розважальному центрі на період, коли такий торгово-розважальний центр був закритий, має право на зменшення орендної плати. В свою чергу іншому відділенню банку, яке розміщене в окремому приміщенні зі своїм входом, орендар має правові підстави для відмови в проханні щодо зменшення орендної плати.
Додатковими доказами обставин, які можуть вплинути на зменшення орендної плати може бути виписка з рахунків чи з податкової звітності, яка підтверджує зменшення доходу в період дії карантину; копії наказів про переведення працівників на віддалену роботу; покази свідків.
Питання 4. Чи потрапляють під дію норми компанії, які на період дії карантину закрили магазини та продовжують працювати онлайн?
Так, підпадають.
Відносини оренди розповсюджуються виключно на діяльність орендаря в межах орендованого приміщення. Якщо мали місце заходи, які обмежили діяльність орендаря саме в орендованому приміщенні, то це є підставою для зменшення орендної плати. При цьому не має значення чи в орендаря є інші приміщення, які продовжили працювати чи орендар продовжив здійснювати свою діяльність з використанням мережі Інтернет.
Питання 5. Чи може орендодавець оскаржити пільгу для орендаря? Про судову практику
Спочатку слід зазначити, що будь-які спори між сторонами можуть бути вирішені в судовому порядку.
Прийняття аналізованої норми не має наслідком автоматичного зменшення орендної плати. Законодавець тільки розширив перелік підстав для зменшення чи скасування орендної плати, додавши до них карантинні заходи.
Як зазначалось раніше, для зменшення орендної плати в межах добровільного (договірного) порядку орендар звертається до орендодавця з проханням зменшити орендну плату. Орендар повинен обґрунтувати свою позицію, а орендодавець має право відмовити в зменшенні орендної плати.
У випадку відмови орендар має право звернутись до суду з вимогою про примусове зменшення орендної плати. Після набрання законної сили рішенням суду розмір орендної плати буде зменшений на відсоток і на період, який буде вказаний в такому рішенні суду.
Якщо ж орендар самостійно вирішить платити орендну плату в меншому розмірі, то орендодавець має право звернутися до суду і в примусовому порядку стягнути розмір несплаченої орендної плати.
