КИЇВ — 21 травня 2020 року. Ми продовжуємо готуватися до виходу в офлайн. Раніше ми вже дізналися про те, до чого варто готуватися в контексті трудових відносин та світу податків. Напередодні чергового етапу послаблення карантину, розглянемо галузь нерухомості та орендних відносин. Допоможе із цим Тарас Бондаренко, провідний юрист TOTUM LF.
— Карантинні заходи послаблюються, в країні починає потроху відновлюватися ділова активність. Звісно, в короткостроковій перспективі, через кризові фактори очікувати стрімкого розвитку ринку поки не варто, але треба пам’ятати про значний вплив на цей ринок змін на будівельне законодавство. Тривають інтенсивні реформи будівельної галузі та відбуваються законодавчі зміни, які також на рівні з діловою активністю бізнесу будуть впливати на ринок нерухомості. Значний, проте, наразі непередбачуваний вплив на будівельну галузь може спричинити реформа органів державного архітектурно-будівельного контролю, яка досі триває.
ДАБІ було фактично розділено на три органи та видозмінено порядок дозвільних процедур в будівництві, проте, дивним чином такі зміни відбулись через постанови Кабінету Міністрів України, які не відповідають чинним нормам Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Наразі, активно йде законотворча робота над «легалізацією» постанов Кабінету Міністрів України шляхом внесення змін у відповідне законодавство, до моменту внесення таких змін на ринку панує певна анархія, адже всі документи видані в цей перехідний період убачаються виданими з певним порушенням законодавства і як подальша практика відносно них складеться, невідомо.
Ще однією новелою реформи ДАБІ є так звані «чек-листи», які вже створили низку питань, і, навіть, запровадили нові форми документів, як-то довідку про те, що містобудівні умови та обмеження на проєктування об’єкта не надаються, навіщо констатувати довідкою норму закону та на якій підставі органам архітектури її видавати, для всіх залишилось загадкою.
Базисом для роботи нових структур має стати Єдина державна електронна система у сфері будівництва, яка має бути створена відповідно до Закону України № 199-IX від 17 жовтня 2019 року. Вона має охоплювати:
Електронний кабінет забудовника – який переведе в онлайн процедури отримання вихідних даних та дозвільних документів на будівництво, не дивлячись на те, що кабінет вже створений і працює в тестовому режимі, фактично він ще не функціонує через постійні перебої в роботі вже тривалий час.
Реєстр будівельної діяльності – буде аналогом наявного наразі реєстру дозвільних документів ДАБІ, проте буде містити значно ширший спектр інформації, від містобудівних умов та обмежень, технічних умов, дозвільних документів до проєктної документації на будівництво, техпаспорту, та фотофіксації готового об’єкту.
Портал електронної системи – буде вміщувати в себе всю необхідну для ведення містобудівної діяльності інформацію щодо містобудівної документації, нормативної бази, кадастрів та надасть можливість отримувати онлайн консультації.
Поетапно всі ці речі повинні бути повністю впроваджені до 01/12/2022 року. Вся будівельна спільнота плекає надії, що це створить прозорі умови для будівництва, а не перетвориться в ефективну CRM-систему для корупціонерів. Як саме це вплине на ринок нерухомості – повністю залежить від якості реалізації електронної системи.
Звісно, цим законодавці не обмежувались, в першому читанні прийнято законопроєкт «Про надання будівельної продукції на ринку», що покликаний імплементувати дію 305 регламенту Європейського Союзу щодо стандартизації будівельних матеріалів. Проте, зважаючи на наявність певних запитань та невідповідностей 305 регламенту, його вплив на ринок нерухомості може бути непередбачуваний, але, напевно, за кращу якість будівельної продукції доведеться сплатити більшу ціну.
А от на ринок орендних відносин у сфері нерухомості все ж значний тиск чинить криза, і вбачається, що наразі орендні ставки мають тенденції до зниження, особливо якщо, темпи нового будівництва площ не зазнають сильних змін. Проте, у разі, якщо політика уряду щодо швидкого відновлення економіки виявиться ефективною, то значного зниження орендних ставок в довгостроковій перспективі очікувати не варто.
