24 березня 2022 року Парламент України прийняв Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

Пропонуємо вашій увазі матеріал щодо законодавчих змін, який підготувала команда юридичної фірми «Астерс».

Закон встановлює такі особливості регулювання земельних відносин щодо земель сільськогосподарського призначення під час воєнного стану:

1. Договори користування земельними ділянками с/г призначення (оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту), строк дії яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін та без внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

2. Земельні ділянки с/г призначення державної/комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

3. Передача в оренду строком до одного року земельних ділянок с/г призначення державної/комунальної власності, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності, здійснюється на таких умовах:

• розмір орендної плати не перевищує 8% нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки, визначеної від середньої НГО одиниці площі ріллі по області;
• відсутність в орендаря права на поновлення договору, переважного права на укладення договору на новий строк чи купівлю ділянки у разі її продажу, передачу ділянки в суборенду, зміну угідь та цільового призначення, будівництва на ділянці об'єктів нерухомого майна, встановлення земельного сервітуту тощо;
• виключно електронна форма договору із засвідченням електронними підписами сторін;
• земельні торги щодо передачі земельної ділянки в оренду не проводяться;
• договір оренди не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено;

Закон також встановлює, що формування земельної ділянки з метою передачі в оренду здійснюється без внесення відомостей до Державного земельного кадастру та присвоєння кадастрового номеру, але на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка є додатком до договору оренди. Така технічна документація розробляється та затверджується за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду.

Право оренди земельної ділянки с/г призначення не підлягає державній реєстрації у державних реєстрах. Водночас договори оренди землі повинні бути зареєстровані районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Примірник договору оренди землі протягом трьох робочих днів надсилається електронною поштою до Держгеокадастру або його територіальних органів.

4. Орендарі/суборендарі земельних ділянок с/г призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди/суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

В рамках цієї процедури запроваджено новий вид договору - договір про передачу права землекористування, що укладається між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою.

Укладення такого договору не потребує згоди власника земельної ділянки. Втім, про передачу права оренди/суборенди особа, яка його передала, письмово повідомляє орендодавця/орендаря (у разі передачі права суборенди) протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування.

5. Закон також дозволяє передавати в оренду строком до одного року земельні ділянки с/г призначення державної/комунальної власності (повністю або частково), які перебувають в постійному користуванні чи на праві емфітевзису. Право постійного користування при цьому не припиняється.

6. Скасовується відповідальність за невикористання земельної ділянки.

7. На час воєнного стану забороняються:

• безоплатна передача земель державної/комунальної власності у приватну власність; формування земельних ділянок (крім зазначених вище випадків передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва);
• земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок державної/комунальної власності c/г призначення.

При цьому, права оренди, емфітевзису на земельні ділянки державної/комунальної власності, які були виставлені на земельні торги але переможець визначений не був, підлягають передачі в оренду із зазначеними вище особливостями.

Земельні торги, які не є завершеними, вважаються скасованими. Оголошення нових земельних торгів щодо відповідних земельних ділянок забороняється.

8. Вводиться спеціальна форма реєстрації договорів, їх зміни та розірвання - Книга реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, яка ведеться районною військовою адміністрацією у паперовій та електронній формах. У Книзі реєструються такі договори:

• оренди земельних ділянок с/г призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади/місцевого самоврядування;
• оренди земельних ділянок с/г призначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевтами;
• про передачу права землекористування;
• про внесення змін до зазначених вище договорів та про їх розірвання.

Крім того, Закон передбачає вичерпний перелік відомостей, які зазначаються у Книзі, а також порядок та строки реєстрації відповідних договорів.

Закон набрав чинності 7 квітня 2022 року.

Для отримання додаткової інформації просимо звертатися до представників команди Астерс: радниці Анжеліки Лівіцької та юристки Вікторії Курус.